上海律師事務(wù)所律師看到這樣一則新聞。2015年陳某母親林老太被認(rèn)定為限制民事行為能力人;2016年，李先生通過(guò)北京某房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)了林老太位于北京房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的一套86平米的房屋，約定價(jià)格為151萬(wàn)元。陳某認(rèn)為母親患有多年精神疾病，購(gòu)房人又是背著自己與母親簽訂的購(gòu)房合同，并辦理了過(guò)戶，要求法院判令合同無(wú)效并退還房屋。

　　本案爭(zhēng)議點(diǎn)是本案應(yīng)認(rèn)定為善意取得還是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同無(wú)效，過(guò)失方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

　　根據(jù)鑒定結(jié)果，林老太屬限制民事行為能力人，而不是無(wú)民事行為能力人，可見(jiàn)林老太并非那種不能分辨是否、胡言亂語(yǔ)的精神病人。其對(duì)賣(mài)房有一定的分辨能力，他人從其行為中可能確實(shí)很難辨認(rèn)出其具有精神病。故被告方辯詞中所說(shuō)的“在商議價(jià)格、簽字畫(huà)押是對(duì)方都很正常，絲毫沒(méi)看出精神異常”是可以予以認(rèn)可的。

　　如若法院認(rèn)可林老太在售房過(guò)程中沒(méi)有精神異常的情況，本案應(yīng)認(rèn)定為善意取得，畢竟買(mǎi)受方以及房產(chǎn)中介沒(méi)有義務(wù)、更沒(méi)有權(quán)限到精神病醫(yī)院去調(diào)取林老太治療記錄。

　　對(duì)于此新聞案件，上海律師事務(wù)所律師觀點(diǎn)傾向于本案認(rèn)定為善意取得，當(dāng)然這還需要林老太的治療記錄、診斷記錄予以作證。如若簽訂合約時(shí)有監(jiān)控錄像予以佐證，該證據(jù)就更加扎實(shí)。聯(lián)想一下，本案或許另有隱情：一，合同簽訂過(guò)程中林老太與被告方有多次接觸，意即林老太多次單獨(dú)外出，作為監(jiān)護(hù)人的子女真的一點(diǎn)都沒(méi)發(fā)現(xiàn)?二、本案林老太出售房屋是通過(guò)房產(chǎn)中介出售的，如若林老太與兒子住在一起，中介打電話給林老太時(shí)，其兒子一次都不會(huì)有所發(fā)覺(jué)?三、事實(shí)如若真實(shí)林老太兒子一次都沒(méi)發(fā)現(xiàn)其母親的異常，那代表林老太不想讓兒子知曉其賣(mài)房的事，這又是為何呢?本案或許就是兒子現(xiàn)在發(fā)覺(jué)房子賣(mài)得便宜了，想起訴合同無(wú)效，要求收回房屋，然后重賣(mài)。
 

　　上海律師事務(wù)所律師預(yù)測(cè)本案被認(rèn)定為合同無(wú)效的可能性更大，一來(lái)在林老太簽訂合同之前已被認(rèn)定為限制民事行為能力人，被告方很難舉證證明林老太與被告人洽談時(shí)的精神狀態(tài);二來(lái)林老太作為限制民事行為能力人，其證言證詞法院難以采信。至于原告方需要承擔(dān)的締約過(guò)失責(zé)任問(wèn)題，可能還需由雙方進(jìn)一步舉證證明。

　　至于原告起訴的“房屋中介和住房貸款擔(dān)保中心都未盡到審慎義務(wù)，沒(méi)有進(jìn)一步查證老人的監(jiān)護(hù)人同樣也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”上海律師事務(wù)所建議原告方不要“畫(huà)蛇添足”。如若僅有購(gòu)房者李先生或者中介公司無(wú)法辨識(shí)林老太是否患有精神疾病還能理解，現(xiàn)在原告起訴三方，三方同時(shí)證明都無(wú)法辨識(shí)林老太是否患有精神病。此時(shí)，問(wèn)題就麻煩了。三方的證明可能就佐證了“林老太雖然患有精神病，為限制民事行為能力人，但從其舉止、言談中無(wú)法辨別，其行為與完全民事行為能力的正常人無(wú)異”。在這種情形下，法院就很有可能認(rèn)定三方均盡到了合理審查的義務(wù)，本案為無(wú)權(quán)處分，認(rèn)定構(gòu)成善意取得，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

　　文章內(nèi)容引自【法律案例解讀】

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