關(guān)于想購(gòu)二手房卻又無(wú)足夠資金時(shí)，購(gòu)房者選擇二手房按揭，怎么樣辦理二手房按揭貸款呢?上海二手房買(mǎi)賣(mài)律師做出如下解答。

　　一、什么是二手房按揭存款?

　　二手房按揭存款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)置售房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流暢生意業(yè)務(wù)的住房或貿(mào)易用房時(shí)，本人支付一定比例首付款，其余部分以要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。

　　二、二手房按揭存款流程是怎么樣的?

　　二手房業(yè)務(wù)按揭流程如下：

　　1、告貸人在辦理存款前起首需要與中介肯定按揭辦事公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢(xún)，確定貸款方案。

　　2、查問(wèn)公積金（如需公積金存款）

　　與賣(mài)方肯定購(gòu)房意向后，借款人供應(yīng)公積金帳號(hào)，由按揭辦事公司進(jìn)行公積金審查，確定可貸款的金額和貸款年限。

　　3、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　借款人與賣(mài)方簽訂房屋生意合同。因?yàn)樯鈽I(yè)務(wù)中心要求不同，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶(hù)。

　　4、預(yù)備存款資料，審核貸款資質(zhì)

　　按揭辦事公司幫忙借款人根據(jù)銀行請(qǐng)求預(yù)備存款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

　　5、簽存款和談，公證，保險(xiǎn)

　　按揭辦事公司將初審后的存款材料交存款銀行考核，通過(guò)后，按揭辦事公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　6、辦理房屋過(guò)戶(hù)和典質(zhì)手續(xù)

　　借款人到房屋地點(diǎn)區(qū)的業(yè)務(wù)大廳辦理房屋過(guò)戶(hù)和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

　　7、辦理房產(chǎn)證和典質(zhì)證明

　　貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)力證實(shí)辦出后，按揭辦事公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)力證實(shí)原件交銀行。

　　8、銀行放款

　　銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭辦事公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

　　關(guān)于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點(diǎn)地區(qū)置辦新居，資金跨越所能經(jīng)受的局限，此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)一套同區(qū)域內(nèi)的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。

　　首先要思量如下因素：

　　1、布局狀態(tài)。因?yàn)橘?gòu)房者購(gòu)置的是舊房，是以要分外注重房屋的布局情形，看看房屋的內(nèi)部狀態(tài)和外部款式是不是齊備。由于有些二手房在原房主住用期間經(jīng)過(guò)改建，基本結(jié)構(gòu)可能有所變化，應(yīng)看看經(jīng)過(guò)改建、加建的部分是否符合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)的有關(guān)要求。對(duì)房屋的基本結(jié)構(gòu)進(jìn)行改建，破壞了房屋的功能，如裝修時(shí)打掉了房屋的承重墻，造成對(duì)建筑物的危害，房產(chǎn)管理部門(mén)有權(quán)責(zé)令拆除還原。

　　2、購(gòu)置價(jià)錢(qián)和住用刻日。有的二手房便是因修筑品質(zhì)欠好，原房東才轉(zhuǎn)手出售。原房東在生意業(yè)務(wù)時(shí)，故意瞞哄房屋存在的品質(zhì)問(wèn)題，購(gòu)房者如不經(jīng)考察就購(gòu)買(mǎi)，很容易受到損失。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一定要對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢査。對(duì)房屋質(zhì)量的檢査包括：①?gòu)N房和衛(wèi)生間是否漏水。②外墻是否滲水。③墻壁是否有裂縫。④門(mén)窗是否有損壞。⑤樓地面是否拱起等。

　　此外，購(gòu)房者還要査清核實(shí)二手房的已應(yīng)用年限和耐用年限，已應(yīng)用年限越長(zhǎng)，其房屋品質(zhì)就有大概越差，并且殘剩使用年限的長(zhǎng)短也將大大影響房產(chǎn)的價(jià)值及其升值潛力。

　　3、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。購(gòu)房者在成交前一定要清楚地懂得房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，不然生意行動(dòng)大概不合法，購(gòu)房者的權(quán)益會(huì)遭到侵害。以是，在購(gòu)置二手房時(shí)，如發(fā)現(xiàn)是共有房產(chǎn)，要分外謹(jǐn)慎，必需搞清楚賣(mài)房者是出讓其所領(lǐng)有的部分產(chǎn)權(quán)，還是出讓全部產(chǎn)權(quán)。擁有部分產(chǎn)權(quán)的賣(mài)房者出讓的是完全產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者要拿到其他共有人的書(shū)面同意書(shū)，才能同其進(jìn)行交易。

　　4、是不是存有遺留問(wèn)題。有的二手房經(jīng)由應(yīng)用，房東與其他無(wú)關(guān)方面大概存在糾紛問(wèn)題，如房屋長(zhǎng)時(shí)間拖欠水電費(fèi)，還有的房主與鄰居之間因改建、裝修等存在糾紛等?？傊?gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，一定要小心行事，三思而后行，全面考察房屋的情況，否則，會(huì)因小失大。

　　那么，咱們應(yīng)該怎樣簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同?

　　因?yàn)楹贤粯?biāo)準(zhǔn)，不少網(wǎng)友在簽訂二手房房屋生意合同中因?yàn)闂l目不十分明確，簽定合同中過(guò)于簡(jiǎn)單，在交易中沒(méi)有明確買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任，出現(xiàn)很多糾紛，在這樣市場(chǎng)狀況下如何簽定一份放心的二手房的買(mǎi)賣(mài)合同就成了廣大買(mǎi)賣(mài)雙方共同關(guān)注的話(huà)題。

　　步驟/方法：

　　1.房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是不是齊全

　　房產(chǎn)證是證實(shí)房東對(duì)房屋享有所有權(quán)的僅有憑據(jù)，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大危險(xiǎn)的。房東可能將房產(chǎn)證舉行典質(zhì)或轉(zhuǎn)賣(mài)，縱然當(dāng)初沒(méi)有未來(lái)辦理獲得后，房東還能夠典質(zhì)和轉(zhuǎn)賣(mài)。以是最佳抉擇有房產(chǎn)證的房屋舉行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

　　2.明確成交價(jià)錢(qián)和稅費(fèi)義務(wù)

　　在簽訂合同中一定要說(shuō)明正式的成交價(jià)錢(qián)，另有生意業(yè)務(wù)的時(shí)候，生意業(yè)務(wù)稅費(fèi)，另有稅費(fèi)究竟由生意雙方的哪一方負(fù)責(zé)。從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，印花稅;歸客戶(hù)交納的稅費(fèi)為：契稅，土地出讓金，印花稅（與房主各交一半）。

　　3.明確生意雙方的責(zé)任

　　簽訂此條目時(shí)非常首要，如果有一方涌現(xiàn)守約義務(wù)，應(yīng)領(lǐng)有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。

　　4.明確付款體式格局和時(shí)間

　　兩邊應(yīng)該在合同中明確付款體式格局和時(shí)候。如首付款、尾款的領(lǐng)取比例、數(shù)目和時(shí)候，確保買(mǎi)方涌現(xiàn)拖欠或縮小階段領(lǐng)取金額的情形時(shí)有據(jù)可依，較好地保護(hù)本身權(quán)益。由于在二手房生意案例中存在客戶(hù)以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶(hù)是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

　　5.過(guò)戶(hù)時(shí)候要明確

　　過(guò)戶(hù)時(shí)候要明確，買(mǎi)房人最在意的莫過(guò)于甚么時(shí)候房屋終究屬于我，是以商定過(guò)戶(hù)時(shí)候是合同中較首要的條目之一，買(mǎi)方需謹(jǐn)慎和簽定正確的時(shí)限。6.物業(yè)交割要清晰在簽訂生意合同時(shí)間千萬(wàn)不要遺忘物業(yè)交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容，而買(mǎi)方需改簽協(xié)議時(shí)賣(mài)方應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買(mǎi)方利益的目的。如果遇到類(lèi)似問(wèn)題，可以在線(xiàn)咨詢(xún)上海二手房買(mǎi)賣(mài)律師。

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