關(guān)于想購二手房卻又無足夠資金時，購房者選擇二手房按揭，怎么樣辦理二手房按揭貸款呢?上海二手房買賣律師做出如下解答。

　　一、什么是二手房按揭存款?

　　二手房按揭存款是指個人在購置售房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流暢生意業(yè)務(wù)的住房或貿(mào)易用房時，本人支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構(gòu)申請的貸款。

　　二、二手房按揭存款流程是怎么樣的?

　　二手房業(yè)務(wù)按揭流程如下：

　　1、告貸人在辦理存款前起首需要與中介肯定按揭辦事公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

　　2、查問公積金（如需公積金存款）

　　與賣方肯定購房意向后，借款人供應(yīng)公積金帳號，由按揭辦事公司進行公積金審查，確定可貸款的金額和貸款年限。

　　3、簽訂房屋買賣合同

　　借款人與賣方簽訂房屋生意合同。因為生意業(yè)務(wù)中心要求不同，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

　　4、預(yù)備存款資料，審核貸款資質(zhì)

　　按揭辦事公司幫忙借款人根據(jù)銀行請求預(yù)備存款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進行初步審核。

　　5、簽存款和談，公證，保險

　　按揭辦事公司將初審后的存款材料交存款銀行考核，通過后，按揭辦事公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

　　6、辦理房屋過戶和典質(zhì)手續(xù)

　　借款人到房屋地點區(qū)的業(yè)務(wù)大廳辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

　　7、辦理房產(chǎn)證和典質(zhì)證明

　　貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)力證實辦出后，按揭辦事公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)力證實原件交銀行。

　　8、銀行放款

　　銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭辦事公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

　　關(guān)于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點地區(qū)置辦新居，資金跨越所能經(jīng)受的局限，此時，購買一套同區(qū)域內(nèi)的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。

　　首先要思量如下因素：

　　1、布局狀態(tài)。因為購房者購置的是舊房，是以要分外注重房屋的布局情形，看看房屋的內(nèi)部狀態(tài)和外部款式是不是齊備。由于有些二手房在原房主住用期間經(jīng)過改建，基本結(jié)構(gòu)可能有所變化，應(yīng)看看經(jīng)過改建、加建的部分是否符合當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門的有關(guān)要求。對房屋的基本結(jié)構(gòu)進行改建，破壞了房屋的功能，如裝修時打掉了房屋的承重墻，造成對建筑物的危害，房產(chǎn)管理部門有權(quán)責(zé)令拆除還原。

　　2、購置價錢和住用刻日。有的二手房便是因修筑品質(zhì)欠好，原房東才轉(zhuǎn)手出售。原房東在生意業(yè)務(wù)時，故意瞞哄房屋存在的品質(zhì)問題，購房者如不經(jīng)考察就購買，很容易受到損失。因此，購房者在購房時一定要對房屋的質(zhì)量進行檢査。對房屋質(zhì)量的檢査包括：①廚房和衛(wèi)生間是否漏水。②外墻是否滲水。③墻壁是否有裂縫。④門窗是否有損壞。⑤樓地面是否拱起等。

　　此外，購房者還要査清核實二手房的已應(yīng)用年限和耐用年限，已應(yīng)用年限越長，其房屋品質(zhì)就有大概越差，并且殘剩使用年限的長短也將大大影響房產(chǎn)的價值及其升值潛力。

　　3、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。購房者在成交前一定要清楚地懂得房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，不然生意行動大概不合法，購房者的權(quán)益會遭到侵害。以是，在購置二手房時，如發(fā)現(xiàn)是共有房產(chǎn)，要分外謹慎，必需搞清楚賣房者是出讓其所領(lǐng)有的部分產(chǎn)權(quán)，還是出讓全部產(chǎn)權(quán)。擁有部分產(chǎn)權(quán)的賣房者出讓的是完全產(chǎn)權(quán)，購房者要拿到其他共有人的書面同意書，才能同其進行交易。

　　4、是不是存有遺留問題。有的二手房經(jīng)由應(yīng)用，房東與其他無關(guān)方面大概存在糾紛問題，如房屋長時間拖欠水電費，還有的房主與鄰居之間因改建、裝修等存在糾紛等?？傊彿空咴谫彿繒r，一定要小心行事，三思而后行，全面考察房屋的情況，否則，會因小失大。

　　那么，咱們應(yīng)該怎樣簽訂二手房買賣合同?

　　因為合同不標準，不少網(wǎng)友在簽訂二手房房屋生意合同中因為條目不十分明確，簽定合同中過于簡單，在交易中沒有明確買賣雙方責(zé)任，出現(xiàn)很多糾紛，在這樣市場狀況下如何簽定一份放心的二手房的買賣合同就成了廣大買賣雙方共同關(guān)注的話題。

　　步驟/方法：

　　1.房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是不是齊全

　　房產(chǎn)證是證實房東對房屋享有所有權(quán)的僅有憑據(jù)，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大危險的。房東可能將房產(chǎn)證舉行典質(zhì)或轉(zhuǎn)賣，縱然當初沒有未來辦理獲得后，房東還能夠典質(zhì)和轉(zhuǎn)賣。以是最佳抉擇有房產(chǎn)證的房屋舉行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　2.明確成交價錢和稅費義務(wù)

　　在簽訂合同中一定要說明正式的成交價錢，另有生意業(yè)務(wù)的時候，生意業(yè)務(wù)稅費，另有稅費究竟由生意雙方的哪一方負責(zé)。從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為：營業(yè)稅，個人所得稅，印花稅;歸客戶交納的稅費為：契稅，土地出讓金，印花稅（與房主各交一半）。

　　3.明確生意雙方的責(zé)任

　　簽訂此條目時非常首要，如果有一方涌現(xiàn)守約義務(wù)，應(yīng)領(lǐng)有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)寫得毫無異議。

　　4.明確付款體式格局和時間

　　兩邊應(yīng)該在合同中明確付款體式格局和時候。如首付款、尾款的領(lǐng)取比例、數(shù)目和時候，確保買方涌現(xiàn)拖欠或縮小階段領(lǐng)取金額的情形時有據(jù)可依，較好地保護本身權(quán)益。由于在二手房生意案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進行確認。

　　5.過戶時候要明確

　　過戶時候要明確，買房人最在意的莫過于甚么時候房屋終究屬于我，是以商定過戶時候是合同中較首要的條目之一，買方需謹慎和簽定正確的時限。6.物業(yè)交割要清晰在簽訂生意合同時間千萬不要遺忘物業(yè)交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容，而買方需改簽協(xié)議時賣方應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達到維護買方利益的目的。如果遇到類似問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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