購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險
由于購買的“小產(chǎn)權(quán)房”是國家不認(rèn)可的，購買人在法律上并非屬于合法的物權(quán)享有者，一旦國家要鐵了心要強拆，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，依法是得不到補償?shù)?，國家也是不可能予以補償?shù)摹?
1.“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通中簽訂的合同通常都屬于無效合同。當(dāng)然，本律師也曾見到過有法院判決“小產(chǎn)權(quán)房”的交易合同有效的，但是目前我國司法實踐中，判決合同無效是主流觀點，也是符合法律規(guī)定。對于極個別法院判決確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”交易所簽訂的合同為有效，估計是迫于當(dāng)?shù)卣畨毫蛘呤穷櫦扇后w事件。實務(wù)中，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通所簽訂的合同是無效的，當(dāng)購“小產(chǎn)權(quán)房”人主張賠償時，人民法院可能會因為購“小產(chǎn)權(quán)房”人自身有過錯，而不支持購“小產(chǎn)權(quán)房”人的要求賠償損失的訴訟請求。
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權(quán)房”只具有商品房的使用性質(zhì)，但缺乏商品房的法律性質(zhì)，“小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上屬于農(nóng)房，不屬于商品房。所以，一旦“小產(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題、公共設(shè)施維護等出現(xiàn)爭議時，在司法審判實踐中，法律法規(guī)及國家政策對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用于“小產(chǎn)權(quán)房”，人民法院在審理“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通案件時，不能使用商品房買賣的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定，在此情況下，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，權(quán)益很難得到保護。
2.對于購買的是真正建設(shè)中的“小產(chǎn)權(quán)房”，購買人與出賣人簽訂合同并支付購房價款后，一旦國土主管部門、建設(shè)主管部門、城管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進行政策嚴(yán)肅整頓，特別是政府大力推動拆違執(zhí)法時，在建中的“小產(chǎn)權(quán)房”可能就會胎死腹中，被相關(guān)部門進行整治和強制拆違。一旦被行政強制拆除后，作為購買“小產(chǎn)權(quán)房”的一方而言，只能向出賣人或開發(fā)商要求退款，索要已經(jīng)支付的購房款。但是，如果一旦出賣人或開發(fā)商跑路或者缺乏退款能力，那么對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民而言，“小產(chǎn)權(quán)房”房屋未拿到，購房款也未索要成功，那真是偷雞不成蝕把米，悔恨已晚亦。
可能有人會提出來，在國家主管部門進行強拆的時候，要求國家補償，否則不允許拆除。對于有此想法的人，本律師表示理解和同情。
3.“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律認(rèn)可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，隨時都存在被政府按照違法建筑進行強拆的重大風(fēng)險，在此情況下，已經(jīng)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人要想再流轉(zhuǎn)、交易也就會更難?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易流通受限，那么“小產(chǎn)權(quán)房”的保值、增值就很難，購買“小產(chǎn)權(quán)房”作為投資，那必然是失敗的。
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