上海房產(chǎn)糾紛律師解讀：房屋買賣中的“跳單”行為
上海房產(chǎn)糾紛律師們，今天我們要聊的是一個(gè)在房屋買賣中經(jīng)常會(huì)遇到的“跳單”問題。你可能會(huì)有疑問，什么是“跳單”呢？簡(jiǎn)單來說，就是委托人在通過中介找到了房源信息和交易機(jī)會(huì)后，選擇繞過中介，直接和對(duì)方簽訂合同，然后被中介追著要承擔(dān)違約責(zé)任。
在《民法典》頒布實(shí)施之前，對(duì)于“跳單”行為，法律上并沒有明確的規(guī)定。但現(xiàn)在，我們可以根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定來判斷“跳單”行為。不過，并不是所有與中介接觸之后才與他人簽訂合同的行為都是“跳單”哦！
那么，法律上明令禁止的“跳單”行為究竟是什么樣的呢？我們可以從三個(gè)方面來考慮：
首先，中介是否積極履行居間服務(wù)。這包括是否簽訂了居間合同，中介是否提供了房源信息，是否帶委托人實(shí)地查看房屋等服務(wù)，以及中介是否積極履行居間義務(wù)。這是確認(rèn)“跳單”的第一步。
其次，委托人是否利用該中介提供的居間服務(wù)成交。這里需要注意的是，中介的委托權(quán)限是獨(dú)家還是非獨(dú)家的。如果是非獨(dú)家代理，即賣方同時(shí)在多家中介“放行”場(chǎng)合，就需要考慮多家中介提供合同機(jī)會(huì)的先后次序，履行居間服務(wù)的程度，以及委托人實(shí)際利用了哪些中介公司的媒介服務(wù)。這是判斷“跳單”的關(guān)鍵。
最后，委托人是否故意回避支付中介費(fèi)用。如果客戶利用了中介提供的信息和機(jī)會(huì)之后，為了不支付中介費(fèi)私下交易，或者為了少支付中介費(fèi)而與對(duì)方達(dá)成交易，就很可能構(gòu)成“跳單”違約。
上海房屋交易律師提醒大家，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來說，在提供中介服務(wù)前，應(yīng)該通過《中介服務(wù)合同》、《確認(rèn)書》等合同，明確中介服務(wù)的事宜，并明確規(guī)定“跳單”應(yīng)承擔(dān)的后果。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)該自覺保存自己履行義務(wù)的證據(jù)。
對(duì)于買賣雙方來說，如果已經(jīng)實(shí)際享受了中介提供的服務(wù)，并且利用了中介提供的交易機(jī)會(huì)，那么在情理上都應(yīng)該支付相應(yīng)的中介費(fèi)用。更何況，《民法典》對(duì)“跳單”行為的處理已有明文規(guī)定，即便是僥幸“跳單”，也仍然不能逃避支付中介費(fèi)。
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