開發(fā)商企業(yè)為了盡快地進行銷售其開發(fā)的樓盤，在與銀行業(yè)務洽談按揭貸款事宜的過程中、乃至國家尚未發(fā)展開始洽談時就已開始向購房者銷售房產，但在買賣交易雙方之間簽訂商品房買賣合同時，銀行可以提供的貸款比例關系尚未形成明確；即使中國銀行與開發(fā)商已達成合作，銀行只給予學生一個網絡貸款比例的最高限度，不承諾確定的貸款比例。上海房產律師就來為您講講相關的情況。

　　一、數據解析

　　在阿爾法案例庫（通過自己設置案由“房屋進行買賣合同管理糾紛”、關鍵詞“首付提高”“解除勞動合同”，檢索可以得到該組數據（數據信息檢索工作時間為2020年3月25日）：

　　從以上數據可以看出，由于首付比例上升引起的房屋買賣合同解除糾紛的數量與國家對房地產市場的調控基本成正比，北京、河北、廣東、上海、天津、山東、江蘇、浙江等房地產經濟較發(fā)達地區(qū)已成為相關糾紛的高發(fā)地區(qū)。

　　二、案例解讀

　　通過案例檢索，結合我們自身的辦案經驗，可以發(fā)現商品房銷售中因提高首付比例引發(fā)的糾紛主要有兩種情況:一是政策調整導致的首付比例提高；二是銀行原因導致首付比例提高。

　　除了最高人民法院的司法解釋外，按揭政策引起的首付比率上升(即按揭貸款比率下降)是否會導致商品房買賣合同被取消，地方法院也發(fā)表了明確的意見，因此這些案件在司法實踐中的爭議較少。但在處理該案件的過程中，我遇到了第二種情況，即對于銀行風險控制導致的按揭貸款比率降低的商品房合同糾紛，我從案件入手進行解讀。

　　三、糾紛背景

　　按照商業(yè)慣例，在商品房(一手房)銷售過程中，房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“開發(fā)商”)作為賣方，往往與房貸銀行達成合作；購房者往往選擇開發(fā)商的合作銀行辦理按揭手續(xù)。

　　當商品房銷售合同簽訂時，買賣雙方在銀行貸款比例上并不明確，參照當地類似房地產情況一般約定的首付比例和相應的貸款比例; 或者在商品房銷售合同中按照銀行約定的最高貸款比例。

　　商品房買賣合同簽訂后，銀行基于對房地產價值、開發(fā)商經濟實力等因素的綜合考慮(購房人信用等購房人個人原因除外)，出于自身風險控制目的，經批準后確定的貸款比例，低于買賣雙方約定的貸款比例。

　　然后，對于購房者來說，貸款比率降低意味著首付比率增加，購房者可以拒絕簽訂貸款合同，并向開發(fā)商解除商品房銷售合同。

　　四、法律規(guī)定

　　關于商品房買賣合同解除的法定條件，除了《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的一般法定條件外，最高人民法院還就商品房買賣合同解除的條件發(fā)布了司法解釋。

　　《最高國家人民對于法院進行關于審理商品房買賣合同管理糾紛案件適用相關法律制度若干重大問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保企業(yè)貸款發(fā)展方式以及付款、因當事人一方原因分析未能訂立商品房擔保機構貸款服務合同并導致商品房買賣合同內容不能選擇繼續(xù)履行的，對方當事人之間可以根據請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款業(yè)務合同并導致商品房買賣合同已經不能為了繼續(xù)履行的，當事人是否可以使用請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?

　　當地法院也發(fā)布了相關意見，以《浙江省高級人民法院人民法院關于審理房地產市場調控政策影響下的幾起房屋買賣合同糾紛案件的意見(審理)》為例。第二十三條規(guī)定: “如果一項合同僅僅由于貸款限制、購買限制和購買禁令等監(jiān)管政策的直接影響而不能繼續(xù)履行，則不應將其視為‘不可抗力’，而應一般視為解釋第四條和第四條規(guī)定的‘不可歸因于當事人的原因’?！?。

　　當事人據此要求解除合同的，可以支持，但當事人另有約定的除外。第四條規(guī)定:“調控政策實施前簽訂的合同約定以按揭貸款方式付款?，F買受人能證明因首付比例提高、無法辦理按揭貸款等原因無法繼續(xù)履行，請求解除合同，可予支持；出賣人應將收到的購房款或定金返還給買受人。