對(duì)于許多購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易過(guò)程中由于要求購(gòu)房者在簽訂正式商品房合同前支付定金而無(wú)法退還定金的問(wèn)題，引起了廣大購(gòu)房者的憤怒，也引起了購(gòu)房者的準(zhǔn)備擔(dān)憂和疑慮。那么對(duì)于購(gòu)買(mǎi)押金，我們應(yīng)該怎么辦，購(gòu)買(mǎi)押金和法律是怎么規(guī)定的，購(gòu)買(mǎi)押金在什么情況下可以退，在什么情況下不可以退，如果可以退押金，那么通過(guò)什么方式呢？如何退還不可退還的按金？上海房產(chǎn)律師做出如下解答：

　　一、定金能不能退

　　目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式進(jìn)行商品房銷(xiāo)售買(mǎi)賣(mài)交易合同管理之前我們一般都通過(guò)企業(yè)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成問(wèn)題一致發(fā)展意見(jiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。

　　這種支付定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為重要不利，使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于一個(gè)受制于人的境地，買(mǎi)受人之間往往在定金不退的壓力下，違心地學(xué)生接受一些開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)存在意思也不能直接體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)合同中，有失合同是否公平、公正的原則。

　　好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它企業(yè)商品進(jìn)行交易市場(chǎng)一樣，就像我們平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是通過(guò)這個(gè)一個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果這些東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為學(xué)生一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論對(duì)于什么問(wèn)題原因分析房子最終導(dǎo)致沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定時(shí)間不能返還了，有些人甚至能夠自動(dòng)選擇放棄了取回定金，這其實(shí)是需要一種文化誤解。其實(shí)定金是可以退的。

　　二、定金的法律規(guī)定

　　到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》第四條明確規(guī)定：出賣(mài)人能夠通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為自己訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同提供擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方面的原因分析未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照中國(guó)法律法規(guī)關(guān)于定金的規(guī)定數(shù)據(jù)處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售成本管理工作辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售環(huán)境條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)研究費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用我們應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。

　　三、如何避免存款陷阱

　　為避免首付款陷阱，首先，不與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不支付首付款。 在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)和繳納定金并不是一個(gè)必要的程序，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以直接簽訂。

　　如果不能簽訂商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)房者可以安然脫身。二是把“存款”寫(xiě)成“存款”、“預(yù)付款”、“存款”、“誠(chéng)信金”、“存款”,“保證金”、“保證金”等，使簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同一旦不能退還已支付的款項(xiàng)，《證券法》司法解釋第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人支付留置權(quán)、保證金、保證金、保證金、保證金、保證金或保證金等。第二，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定，賣(mài)方通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式，收取買(mǎi)方的訂金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。因當(dāng)事人不能解釋的原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將押金退還買(mǎi)受人。

　　另外，司法社會(huì)實(shí)踐能力一般可以認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了該款項(xiàng)，屬于企業(yè)不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆芍贫纫?guī)定來(lái)處理。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確方式約定對(duì)自己發(fā)展有利的內(nèi)容，如什么不同條件下定金可退，不退定金的法律行為后果及違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任研究如何能夠承擔(dān)。

　　四、如何退定金之后才能獲得成功

　　通過(guò)以上分析，我們知道返還保證金有一定的條件，即由于合同條款不能達(dá)成協(xié)議，可以返還，另外，必須在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)約定簽訂合同，想要返還保證金必須證明這一點(diǎn)。買(mǎi)方可以通過(guò)雙方在協(xié)商合同條款時(shí)修改的記錄或雙方談話的記錄來(lái)證明。有些買(mǎi)家自己并不想要這所房子，屬于違約行為，還通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)定金的目的。另外，由于項(xiàng)目等內(nèi)部認(rèn)購(gòu)沒(méi)有銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證明，由于本身沒(méi)有銷(xiāo)售條件，因?yàn)檫@在任何情況下押金都可以返還，不需要做大量的證據(jù)收集工作，直接可以。如果你有類(lèi)似問(wèn)題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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