買(mǎi)受人雖有發(fā)展提出有效執(zhí)行異議的權(quán)利，但一方面會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間、金錢(qián)等成本；另一個(gè)重要方面，其異議是否能夠成立還需更加符合我國(guó)法律環(huán)境相關(guān)管理規(guī)定，一旦異議不成立，則面臨房、錢(qián)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來(lái)和廣州房屋買(mǎi)賣(mài)律師一起看看吧。

　　一、出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致企業(yè)合同履行我們不能

　　由于在簽訂定向安置房銷(xiāo)售合同時(shí)尚未辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證明，被安置人通常以自己的名義拿出購(gòu)買(mǎi)的定向安置房的銷(xiāo)售合同，證明自己是該房屋的所有者。 然后與買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同。 由于定向拆遷房屋是在拆遷的基礎(chǔ)上取得的，簽訂拆遷補(bǔ)償合同的人不一定是合同中記載的房屋的專(zhuān)有權(quán)利人，拆遷利益大部分由家庭成員分擔(dān)。 出賣(mài)房屋的行為未經(jīng)其他共有人事先同意或者事后共同承認(rèn)的，屬于依法處置權(quán)。 盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因未經(jīng)授權(quán)處理而失效，但在房屋交付或轉(zhuǎn)讓等合同履行階段，其他權(quán)利人不會(huì)同意繼續(xù)履行合同，同時(shí)也面臨著無(wú)法為繼續(xù)履行合同提出索賠的風(fēng)險(xiǎn)， 如交付房屋或協(xié)助轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。

　　二、相關(guān)費(fèi)用負(fù)擔(dān)協(xié)議沒(méi)有明確和延遲執(zhí)行

　　定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雙方未對(duì)初次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證所需繳納費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)進(jìn)行明確約定，在具備過(guò)戶交易條件時(shí)存在雙方相互扯皮的風(fēng)險(xiǎn)。例如，根據(jù)北京市的相關(guān)政策，二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房上市需要繳納3％的土地出讓金，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商房屋價(jià)款之時(shí)，未將土地出讓金作為房屋價(jià)款考量因素，在后續(xù)得知土地出讓金補(bǔ)交事宜時(shí)，往往會(huì)對(duì)該部分款項(xiàng)由誰(shuí)承擔(dān)爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同無(wú)法順利履行，由此引發(fā)雙方對(duì)簿公堂。

　　三、出賣(mài)人可以虛構(gòu)房源信息致使買(mǎi)房人錢(qián)房?jī)煽?

　　此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在“合同銷(xiāo)售”的背景下。 由于房子不是買(mǎi)賣(mài)的，購(gòu)買(mǎi)者不能現(xiàn)場(chǎng)檢查房子，而出賣(mài)人交付房屋的義務(wù)通常是在房屋完工之后，通常需要2至3年。 在司法實(shí)踐中，存在以出賣(mài)房屋為目的騙取購(gòu)房款、偽造與拆遷單位簽訂的房屋拆遷合同，并以此虛假合同與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同的行為。 如果購(gòu)房者未能核實(shí)房屋來(lái)源的真實(shí)性來(lái)支付房屋，將面臨資金、房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、房?jī)r(jià)不斷上漲出賣(mài)人可以單方毀約、違約

　　由于定向安置房的特殊性，產(chǎn)權(quán)的初始購(gòu)買(mǎi)往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，而且時(shí)間還伴隨著價(jià)格的波動(dòng)。在房?jī)r(jià)急劇上漲的情況下，賣(mài)方可能會(huì)后悔原來(lái)的銷(xiāo)售行為，然后采取反悔按時(shí)支付、推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、要求提高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、遷出其他權(quán)利人等手段違反合同、設(shè)置履行買(mǎi)賣(mài)合同的障礙。特別是在“合同銷(xiāo)售”交易風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，由于房屋尚未交付，賣(mài)方為了賺取更多的利潤(rùn)，直接將房屋高價(jià)出售給他人，并在短期內(nèi)將房屋交出、轉(zhuǎn)讓。

　　五、購(gòu)房人資格欠缺導(dǎo)致企業(yè)合同履行經(jīng)濟(jì)困難

　　由于拆遷房屋在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，買(mǎi)賣(mài)雙方將不會(huì)到建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上簽字。 雖然買(mǎi)受人可以實(shí)際占用和使用房屋，但在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格的，將無(wú)法辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，存在房屋無(wú)法轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。 即使買(mǎi)方提起訴訟，法院也需要審查其購(gòu)買(mǎi)該房屋的資格。

　　六、房屋存在一些上市公司交易期限制而網(wǎng)簽不能

　　對(duì)于部分有交易時(shí)限的安置房，房屋上市交易時(shí)限尚未到期的，買(mǎi)賣(mài)雙方因交易時(shí)限原因無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。一般情況下，從房屋交付到辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的時(shí)間為拆遷后5年左右。如果上市時(shí)間以5年為限，那么整個(gè)時(shí)間就是10年。如果不能在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)腿菀壮霈F(xiàn)各種不確定的合同風(fēng)險(xiǎn)。

　　七、賣(mài)房人一房數(shù)賣(mài)而無(wú)法進(jìn)行履約

　　賣(mài)方分別與多個(gè)買(mǎi)方就同一定點(diǎn)安置房分別簽訂多份買(mǎi)賣(mài)合同。在合同全部有效的前提下，如果買(mǎi)方要求履行合同，有相應(yīng)的權(quán)利保護(hù)順序（所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓——合法占有——是根據(jù)付款金額和次序、凈簽字、合同成立等因素確定的） ，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同后的命令不予支持。在“目標(biāo)銷(xiāo)售”和“合同銷(xiāo)售”的交易中，由于沒(méi)有現(xiàn)成的房屋，買(mǎi)方不能知道賣(mài)方是否也與他人簽訂了合同。

　　八、買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)不具備被安置一個(gè)身份而無(wú)法選房

　　此種管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主要發(fā)展存在前述的指標(biāo)可以買(mǎi)賣(mài)中。由于企業(yè)定向安置房是對(duì)特定目標(biāo)人群的安置，所以有資格選房的人在我們前期簽訂以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償協(xié)議時(shí)都已由拆遷工作部門(mén)信息登記數(shù)據(jù)記錄。其后，買(mǎi)受人雖然我國(guó)支付對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了選房憑證，但由于其不具備被安置資格，即便持有選房單也存在無(wú)權(quán)選購(gòu)安置房的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)大興區(qū)的相關(guān)法律政策，安置房買(mǎi)賣(mài)雙方合同底單上記載的權(quán)利人僅能在近親屬之間能夠進(jìn)行分析調(diào)整。

　　九、出賣(mài)人的安置房屋為強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)

　　受房屋竣工、房產(chǎn)證取得一定時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)或者企業(yè)上市公司交易活動(dòng)時(shí)間可以限制等因素，定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同的履行期限往往需要較長(zhǎng)。若賣(mài)房人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人名下之前因個(gè)人通過(guò)債務(wù)被依法行政強(qiáng)制要求執(zhí)行，則該定向安置房將面臨被查封、拍賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)受人雖有發(fā)展提出有效執(zhí)行異議的權(quán)利，但一方面會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間、金錢(qián)等成本；另一個(gè)重要方面，其異議是否能夠成立還需更加符合我國(guó)法律環(huán)境相關(guān)管理規(guī)定，一旦異議不成立，則面臨房、錢(qián)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

　　十、被出售房屋的主人不能轉(zhuǎn)讓該房屋

　　安置房有產(chǎn)權(quán)登記條件的，第一份產(chǎn)權(quán)證只能以安置房的名義登記。在實(shí)踐中，一些人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)困難被重新安置來(lái)賣(mài)房子，往往是為了彌補(bǔ)西墻，向許多人借錢(qián)。如果買(mǎi)方未能及時(shí)辦理第二次轉(zhuǎn)讓手續(xù)，可以出售房屋抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利負(fù)擔(dān)。當(dāng)出賣(mài)人不能免除登記責(zé)任時(shí)，除非買(mǎi)受人愿意出資清除轉(zhuǎn)讓障礙，否則將面臨轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。

　　以上就是廣州房屋買(mǎi)賣(mài)律師為大家?guī)?lái)的我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)全部?jī)?nèi)容。總的來(lái)說(shuō)，如果上市時(shí)間以5年為限，那么整個(gè)時(shí)間就是10年。如果不能在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)腿菀壮霈F(xiàn)各種不確定的合同風(fēng)險(xiǎn)。法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)我們的相關(guān)專(zhuān)業(yè)律師，我們會(huì)為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。