重磅消息，8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》

　　關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中

　　防止大拆大建問(wèn)題的通知

　?。ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）

　　實(shí)施城市更新行動(dòng)是黨的十九屆五中全會(huì)作出的重要決策部署，是國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項(xiàng)目。實(shí)施城市更新行動(dòng)，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。近期，各地積極推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)，但在推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹(shù)、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。為積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動(dòng)，現(xiàn)提出以下要求：

　　一、堅(jiān)持劃定底線，防止城市更新變形走樣

　?。ㄒ唬﹪?yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應(yīng)以保留修繕加固為主，改善設(shè)施設(shè)備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對(duì)擬拆除的建筑，應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估論證，公開(kāi)征求意見(jiàn)，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定并履行報(bào)批程序。

　?。ǘ﹪?yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。鼓勵(lì)探索區(qū)域規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過(guò)密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

　?。ㄈ﹪?yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動(dòng)城市更新與社區(qū)治理，鼓勵(lì)房屋所有者、使用人參與城市更新，形成共建共治共享的氛圍，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

　?。ㄋ模┐_保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵(lì)穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

　　二、堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶

　?。ㄎ澹┍Ａ衾眉扔薪ㄖ?。不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。對(duì)擬實(shí)施城市更新的區(qū)域，要開(kāi)展調(diào)查評(píng)估，梳理評(píng)測(cè)既有建筑狀況，明確應(yīng)保留保護(hù)的建筑清單，未開(kāi)展調(diào)查評(píng)估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項(xiàng)工作的區(qū)域，不應(yīng)實(shí)施城市更新。支持在不變更土地使用性質(zhì)和權(quán)屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強(qiáng)老廠房等老建筑改造、修繕和利用。

　?。┍３掷铣歉窬殖叨取２黄茐膫鹘y(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)。鼓勵(lì)采用繡花功夫，對(duì)舊居住區(qū)、舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的空間格局和肌理。

　?。ㄆ撸┭永m(xù)城市特色風(fēng)貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹(shù)和有地方特征的現(xiàn)有樹(shù)木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅(jiān)持低影響的更新建設(shè)模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護(hù)古井、古樹(shù)、古橋等歷史遺存，鼓勵(lì)采用當(dāng)?shù)亟ㄖ牧虾托问?，建設(shè)體現(xiàn)地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的城市建筑，加強(qiáng)城市生態(tài)修復(fù)，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”。

　　三、堅(jiān)持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升

　?。ò耍┘訌?qiáng)統(tǒng)籌謀劃。不忽視地方實(shí)際和居民意愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新。要加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，堅(jiān)持城市體檢評(píng)估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點(diǎn)，劃定城市更新單元，與相關(guān)規(guī)劃充分銜接，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃和計(jì)劃，建立項(xiàng)目庫(kù)，明確實(shí)施時(shí)序，探索適用于存量更新的規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等政策，完善審批流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，拓寬融資渠道，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，量力而行、精準(zhǔn)施策、久久為功。

　?。ň牛┨剿骺沙掷m(xù)更新模式。不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財(cái)政支持力度，吸引社會(huì)專業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡改造投入，鼓勵(lì)現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化推進(jìn)，鼓勵(lì)功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新功能。

　?。ㄊ┘涌煅a(bǔ)足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼?jī)工程和形象工程。以補(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問(wèn)題訴求，鼓勵(lì)騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、防災(zāi)安全設(shè)施、防洪排澇設(shè)施、公共綠地、公共活動(dòng)場(chǎng)地等，完善城市功能。鼓勵(lì)建設(shè)完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設(shè)施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務(wù)，營(yíng)造無(wú)障礙環(huán)境，建設(shè)全齡友好型社區(qū)。

　　（十一）提高城市安全韌性。不重地上輕地下，不過(guò)度景觀化、亮化，增加城市安全風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)展城市市政基礎(chǔ)設(shè)施摸底調(diào)查，排查整治安全隱患，推動(dòng)地面設(shè)施和地下市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設(shè)。在城市綠化和環(huán)境營(yíng)造中，鼓勵(lì)近自然、本地化、易維護(hù)、可持續(xù)的生態(tài)建設(shè)方式，優(yōu)化豎向空間，加強(qiáng)藍(lán)綠灰一體化海綿城市建設(shè)。

　　各地要不斷加強(qiáng)實(shí)踐總結(jié)，不斷完善制度機(jī)制政策，試點(diǎn)探索推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)對(duì)各市（縣）工作的監(jiān)督指導(dǎo)，督促對(duì)正在建設(shè)和已批待建的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，重新完善城市更新試點(diǎn)工作方案，對(duì)涉及推倒重來(lái)、大拆大建的要徹底整改。我部將定期對(duì)城市更新行動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)研指導(dǎo)，及時(shí)研究協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)問(wèn)題，積極推動(dòng)出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

　　總結(jié)本次《意見(jiàn)》釋放了以下四大信號(hào)！

　　01不再大拆大建，高速增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束

　　嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。

　　除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2。

　　不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時(shí)保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，要延續(xù)城市特色風(fēng)貌，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。

　　02靠“拆遷”一夜暴富將會(huì)很難實(shí)現(xiàn)

　　以前深圳很多大片的村子，靠拆遷而一夜暴富的，如大沖、白石洲等等，每次的造城都造就了許許多多的村民暴富。

　　現(xiàn)在嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。

　　除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

　　去年，住建部就提出，國(guó)家將會(huì)嚴(yán)格把控棚改貨幣化的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，盡可能避免大拆大建的情況發(fā)生。從2021年起，新的“舊改”或城市更新政策將取代棚改。很多人指望“拆遷”一夜暴富的夢(mèng)破滅了。

　　嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。

　　不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　03穩(wěn)定住房租賃價(jià)格

　　確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。

　　不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

　　鼓勵(lì)穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

　　04新的“舊改”新政策將取代棚改

　　博拆遷的風(fēng)險(xiǎn)加大

　　以前是粗獷型的大片拆除新建，以增量建設(shè)為主，以后是盡可能避免大拆大建的情況發(fā)生，老、破、舊的片區(qū)以局部的改造、改善和優(yōu)化居住環(huán)境質(zhì)量為主，由增量建設(shè)轉(zhuǎn)向以存量改造為主。

　　過(guò)去的粗狂型大拆大建，讓許多人看到了一夜暴富的機(jī)會(huì)，加入炒房大軍去博拆遷。現(xiàn)在除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，使博拆遷的風(fēng)險(xiǎn)加大、成本上升，也許你買的房子十年二十年都拆不了。

　　住建部已經(jīng)為房地產(chǎn)定調(diào)，整治的就是房?jī)r(jià)大漲，所以拆遷可能會(huì)讓你的房子升值更快一些，但也不會(huì)像以前那樣房?jī)r(jià)大漲。

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