拆遷房屋若要出售和安置房屋，必須進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，但需注意拆遷安置房屋的特殊性，上海評(píng)估律師在這一點(diǎn)上要注意拆遷安置房屋的特殊性。

　　一、拆遷房屋價(jià)值怎么評(píng)估

　　可以與拆遷方共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷的土地、房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

　　第二條 評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

　　第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

　　任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。
 

　　二、怎么確定評(píng)估機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí)，其中，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估點(diǎn)時(shí)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，即被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，包括被征收房屋的價(jià)值，也包括房屋占用內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估的，是為了確認(rèn)該房屋的價(jià)值，然后在結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟疬w安置規(guī)定，對(duì)被拆遷人進(jìn)行賠償。

　　由此可見，進(jìn)行被拆遷房屋的評(píng)估是多么的重要。在實(shí)際評(píng)估之前，一定要選好評(píng)估機(jī)構(gòu)。否則的話，評(píng)估出來的結(jié)果可能就會(huì)對(duì)你不利。
 

　　三、那么房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估流程是怎樣的

　?。?）評(píng)估機(jī)構(gòu)須有資質(zhì)：對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　?。?）選定評(píng)估機(jī)構(gòu)：評(píng)估機(jī)構(gòu)可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達(dá)成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機(jī)構(gòu)中抽簽選定。

　?。?）異議處理：如果拆遷一方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在5日內(nèi)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋、說明。如果經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質(zhì)的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

　　堅(jiān)持為各位被拆遷人維權(quán)，上海華榮房屋拆遷律師將全力以赴為每一位委托的當(dāng)事人制定好最佳方案、做好法律維權(quán)工作，通過法律手段為被拆遷戶爭(zhēng)取最大合法利益。

　　根據(jù)法律規(guī)定可以得知，如果當(dāng)事人想要進(jìn)行拆遷房屋價(jià)值的，那么當(dāng)事人可以與拆遷方共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
 

　　四、對(duì)于拆遷評(píng)估不合理的案例概況

　　原告楊某在江西省鷹潭市某區(qū)某街道有自己的房屋。

　　2018年3月31日，鷹潭市某區(qū)管委會(huì)作出鷹高征遷公告字【2018】1號(hào)房屋拆遷公告。

　　2019年8月20日，江西鷹潭某區(qū)征地拆遷安置辦公室委托江西某資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)楊某的土地房屋進(jìn)行評(píng)估。8月30日，該公司作出房屋征收評(píng)估報(bào)告。楊某對(duì)此評(píng)估報(bào)告提出了書面的復(fù)核申請(qǐng)，在未獲及時(shí)答復(fù)后，于10月24日向江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)出針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不予復(fù)核評(píng)估報(bào)告的查處申請(qǐng)書，又于12月12日，楊某又向南昌市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不予復(fù)核評(píng)估報(bào)告的查處申請(qǐng)書。

　　2019年8月25日，鷹潭市某區(qū)管委會(huì)發(fā)布關(guān)于鷹潭市2003年度第二批次城市建設(shè)用地征收土地公告，之后，與楊某協(xié)商但未達(dá)成《補(bǔ)償安置協(xié)議》。

　　2019年9月21日，鷹潭市某區(qū)某街道辦向楊某送達(dá)了《補(bǔ)償安置方案告知書》。

　　2019年11月8日，鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局作出（鷹高國(guó)土交地字[2019]第1號(hào)）《責(zé)令交出土地決定書》，該決定書認(rèn)為楊某房屋所在地土地已經(jīng)被征收為國(guó)有，且某街道辦事處已經(jīng)向原告送達(dá)了《補(bǔ)償安置方案告知書》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第45條的規(guī)定，責(zé)令原告三日內(nèi)交出土地。逾期不交出土地的，征收人將依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　楊某不服，遂訴至南昌鐵路運(yùn)輸法院。

　　本案原告方楊某委托北京市中盾律師事務(wù)所宋玉成律師為其代理。

　　【判決結(jié)果】

　　《土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定“違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。”

　　《鷹潭市人民政府關(guān)于印發(fā)鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定的通知》（鷹府發(fā)[2013]34號(hào)）文件第九條中“對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估”。

　　針對(duì)本案事實(shí)：2019年8月20日，江西鷹潭某區(qū)征地拆遷安置辦公室委托江西某資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案土地房屋進(jìn)行估價(jià)。8月30日，該公司作出房屋征收評(píng)估報(bào)告。楊某對(duì)此評(píng)估報(bào)告提出了復(fù)核申請(qǐng)，在未獲及時(shí)答復(fù)后，又于10月24日向江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)出針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不予復(fù)核評(píng)估報(bào)告的查處申請(qǐng)書。12月12日，楊某又向南昌市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不予復(fù)核評(píng)估報(bào)告的查處申請(qǐng)書。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，楊某的行為尚不構(gòu)成阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地，鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局作出的交出土地決定證據(jù)尚不充分，確認(rèn)違法。

　　依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　1、撤銷被告鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局作出的鷹高國(guó)土交地字[2019]第1號(hào)《責(zé)令交出土地決定書》。

　　2、案件受理費(fèi)50元（原告已預(yù)交），由被告鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局負(fù)擔(dān)。

　　【律師說法】

　　本案的代理人宋玉成律師認(rèn)為：鷹潭某區(qū)國(guó)土資源局作出的《責(zé)令交出土地決定書》（鷹高國(guó)土交地字[2019]第1號(hào)）認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，程序違法，應(yīng)予撤銷。

　　具體理由如下：

　　1、楊某有選擇產(chǎn)權(quán)置換或者貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但涉案的補(bǔ)償方案中只賦予楊某一種補(bǔ)償方式，不合法。該補(bǔ)償方式在作為行政行為的載體即責(zé)令交出土地決定文書當(dāng)中應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出來。

　　2、涉案的責(zé)令交出土地決定書及附件中均遺漏楊某房屋拆遷的過渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

　　3、根據(jù)鷹潭市政府規(guī)范性文件的規(guī)定：評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)征求被拆遷人意見并應(yīng)由兩個(gè)以上的評(píng)估師簽名。鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局單方指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并用簽章代替簽名的行為違法。

　　4、在江西某資產(chǎn)評(píng)估公司做出涉案評(píng)估報(bào)告后，楊某之子代理?xiàng)钅硨?duì)評(píng)估報(bào)告依法申請(qǐng)復(fù)核，但評(píng)估公司不予理睬，后楊某于2019年12月12日依法向南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局申請(qǐng)監(jiān)督查處，后該資產(chǎn)評(píng)估公司重新作出了新的房屋評(píng)估報(bào)告，并且變更了原評(píng)估結(jié)果，該評(píng)估具體結(jié)果與2018年公告的方案完全一致，不排除政府干預(yù)此次補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能依法中立評(píng)估，涉嫌違法。

　　法院針對(duì)案情，結(jié)合宋玉成律師的觀點(diǎn)綜合判斷，認(rèn)定鷹潭市某區(qū)國(guó)土資源局作出的交出土地決定證據(jù)尚不充分，判決撤銷。

　　【總結(jié)與建議】

　　上海房屋拆遷律師提示大家：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)由房屋征收部門委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋征收部門組織被征收人代表按照有關(guān)規(guī)定以隨機(jī)選定方式確定。

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