因一房二賣(mài)而導(dǎo)致的糾紛與日俱增。與傳統(tǒng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不同，一房二賣(mài)而引發(fā)的訴訟中，因涉及到兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的雙方，有時(shí)還包括抵押借款合同的主體等，涉及的法律關(guān)系就更為復(fù)雜。那么如果遇到一房二賣(mài)，我們應(yīng)該怎么維權(quán)呢?上海楊浦控江路房產(chǎn)律師來(lái)教你：
 

　　首先，一房二賣(mài)行為在某些情況下構(gòu)成刑事犯罪，可以依法追究刑事責(zé)任。一房二賣(mài)，如果具有非法占有的目的，可以構(gòu)成合同詐騙罪。只要證明賣(mài)方在訂立合同的時(shí)候，具有非法占有買(mǎi)方的合同價(jià)款、定金的目的，或者在訂立合同的時(shí)候根本就不具備交付房屋的條件，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究賣(mài)方的刑責(zé)。特別是對(duì)于房主將同一套房子，反復(fù)出售給多人，以騙取房款的情況，顯然不是能用將房子賣(mài)取高價(jià)或暫時(shí)籌措資金等借口可以搪塞的，顯然具有非法占有目的。當(dāng)然，是否追究賣(mài)方刑事責(zé)任的主動(dòng)權(quán)是在買(mǎi)方手上，如果賣(mài)方能夠充分彌補(bǔ)買(mǎi)方的損失，雙方達(dá)成和解，買(mǎi)方也可以選擇不向有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)，不要求追究其刑事責(zé)任。
 

　　其次，買(mǎi)方可以要求對(duì)方賠償最高相當(dāng)于一倍已付房款的金額。買(mǎi)方除了可以要求賣(mài)方返還自己已經(jīng)支付的定金、預(yù)付款或者購(gòu)房款之外，還可以要求其增加賠償最高相當(dāng)于自己已經(jīng)支付的購(gòu)房款一倍的金額。這部分賠償?shù)男再|(zhì)是屬于懲罰性賠償，和買(mǎi)方實(shí)際遭受的損失無(wú)關(guān)。當(dāng)然，這個(gè)一倍金額是上限，法院可以加以調(diào)整。比如房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，買(mǎi)方已經(jīng)向賣(mài)方支付了50萬(wàn)元，另50萬(wàn)元雙方約定通過(guò)銀行貸款支付，但由于賣(mài)方一房二賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方向其賠償50萬(wàn)元，但法院經(jīng)過(guò)審核之后可以將該金額變更為30萬(wàn)。
 

　　第三，除了上文提及的懲罰性賠償之外，買(mǎi)方還可以請(qǐng)求賣(mài)方賠償其因?yàn)槭芊績(jī)r(jià)上漲而遭受的損失。比如原來(lái)雙方約定的房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，現(xiàn)在同樣地段、同樣面積的房屋價(jià)格增加為200萬(wàn)元，買(mǎi)方可以就房屋價(jià)格增加的100萬(wàn)請(qǐng)求賣(mài)方對(duì)其予以賠償。
 

　　第四，買(mǎi)方的代理律師會(huì)盡量使房屋最后能判歸買(mǎi)方所有。這里面又分幾種情況：

　　1、如果買(mǎi)方已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證，則房屋屬于買(mǎi)方所有，即使賣(mài)方將其出售給他人，其出售行為在物權(quán)上亦不發(fā)生效力。

　　2、如果買(mǎi)方未辦理產(chǎn)權(quán)證，賣(mài)方又將該房屋售予他人并辦理產(chǎn)權(quán)證，他人取得該房屋時(shí)善意有償，則買(mǎi)方無(wú)法取得該房屋的所有權(quán)，只能向賣(mài)方主張賠償責(zé)任。

　　3、如果買(mǎi)方未辦理產(chǎn)權(quán)證，賣(mài)方與他人串通出讓產(chǎn)權(quán)并辦理登記，他人明知該房屋已經(jīng)出售且未實(shí)際支付對(duì)價(jià)款，則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，買(mǎi)方可主張房屋所有權(quán)。

　　4、如果買(mǎi)方已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，則除非存在合同無(wú)效的情況，買(mǎi)方可以獲得房屋的所有權(quán)。

　　5、兩個(gè)買(mǎi)受人都未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，也沒(méi)有辦理預(yù)告登記的情況之下，法院根據(jù)各種因素綜合考慮?？傮w來(lái)說(shuō)，先簽合同比后簽訂合同優(yōu)先;已經(jīng)實(shí)際居住的比未實(shí)際居住的優(yōu)先;已經(jīng)支付價(jià)款的比未支付價(jià)款的優(yōu)先;存在實(shí)際居住需求的比只以投資為目的購(gòu)房的優(yōu)先。
 

　　上面上海楊浦控江路房產(chǎn)律師交了我們?nèi)绻龅揭环慷u(mài)我們應(yīng)該怎么辦，那么都說(shuō)亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)不晚。我們既然知道如果遭遇一房二賣(mài)，后續(xù)會(huì)有不少的麻煩，那么我們是不是應(yīng)該想想，怎樣才能避免一房二賣(mài)呢?

　　1、買(mǎi)房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽

　　二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。
 

　　2、調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時(shí)間。為了防止在這段時(shí)間內(nèi)賣(mài)房者將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人，購(gòu)房者可以調(diào)查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)賣(mài)房者的“一房二賣(mài)”行為加以防范。
 

　　3、購(gòu)房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣(mài)房者支付首付款，這樣安排可以避免部分賣(mài)房者通過(guò)對(duì)房屋“一房二賣(mài)”而詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款，使購(gòu)房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　以上就是控江路房產(chǎn)律師教你在遇到一房二賣(mài)的時(shí)候，應(yīng)該怎樣維權(quán)。以及購(gòu)房時(shí)應(yīng)該怎樣避免一房二賣(mài)。如果你還有關(guān)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題想要咨詢，一定要及時(shí)找上海楊浦控江路房產(chǎn)律師咨詢。避免后續(xù)不必要的麻煩。  上海楊浦二手房買(mǎi)賣(mài)維權(quán)律師事務(wù)所

 

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