限購(gòu)”致買(mǎi)方喪失購(gòu)房資格，買(mǎi)方能否要求解除合同，退還購(gòu)房首付款和居間費(fèi)？上海律師事務(wù)所知名房產(chǎn)律師通過(guò)案例為你分析限購(gòu)導(dǎo)致買(mǎi)房喪失購(gòu)房資格，應(yīng)該怎樣處理。

一、“限購(gòu)”致買(mǎi)方喪失購(gòu)房資格，買(mǎi)方要求退還購(gòu)房首付款

　　【案情回顧】2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，馬某購(gòu)買(mǎi)孫某位于北京市某辦公房屋一套，成交總價(jià)為185萬(wàn)元。按照合同約定，孫某應(yīng)于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續(xù)，并由孫某自籌全部解押款項(xiàng)。合同簽訂當(dāng)日，馬某給付孫某首付款共計(jì)49萬(wàn)元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)。

　　2017年3月26日，北京市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)(2017)第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，該公告要求個(gè)人購(gòu)買(mǎi)辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：一是名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)信息;二是在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。馬某名下已有一套商品房，不具有購(gòu)買(mǎi)“商辦類(lèi)”項(xiàng)目的購(gòu)房資格。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求返還首付款49萬(wàn)元。

　　孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過(guò)自行努力克服，例如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購(gòu)房資格。他將馬某支付的首付款都用還款解押了，但同意部分退還首付款。現(xiàn)在，馬某要求他返還購(gòu)房款，他只能以支付高額利息的方式向案外人借款。為此，孫某提起反訴，要求馬某賠償利息損失共計(jì)4萬(wàn)元。

　　【法院判決】法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》的出臺(tái)，使馬某喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)，不可歸責(zé)于當(dāng)事人，而且雙方對(duì)解除合同都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某首付款49萬(wàn)元。孫某沒(méi)有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見(jiàn)，法院未采納。孫某要求馬某支付借款利息，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，法院沒(méi)有支持孫某的反訴請(qǐng)求。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，孫某返還馬某購(gòu)房首付款49萬(wàn)元。

　　【上海律師提示】本案具有一定的代表性，買(mǎi)方是個(gè)人，且名下已有住房。公告出臺(tái)后，買(mǎi)方不再具備購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的資格，繼而要求解除合同并返還購(gòu)房款。此前，買(mǎi)賣(mài)雙方均積極履行合同，賣(mài)方自籌款項(xiàng)清償了銀行借款，辦理了解押手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有任何違約行為。但公告出臺(tái)后，因買(mǎi)方?jīng)]有購(gòu)房資格，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法履行，需要解除合同。合同解除后，就需要處理首付款返還及損失負(fù)擔(dān)等事宜。雙方對(duì)合同解除均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，本著公平原則，買(mǎi)受方應(yīng)返還購(gòu)房款。由此發(fā)生的損失由當(dāng)事人自行舉證，并由雙方共同負(fù)擔(dān)。

二、“限購(gòu)”致喪失貸款資格，買(mǎi)方要求解除合同

　　【案情回顧】2017年3月7日，張某與于某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某購(gòu)買(mǎi)于某位于北京市某辦公類(lèi)房產(chǎn)一套，成交價(jià)格為127萬(wàn)元。買(mǎi)方支付3萬(wàn)元作為購(gòu)房定金。買(mǎi)方于房屋過(guò)戶(hù)之前向賣(mài)方交納購(gòu)房首付款92萬(wàn)元，買(mǎi)方擬申請(qǐng)貸款35萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，房屋核驗(yàn)及購(gòu)房資格審核通過(guò)后七日內(nèi)，雙方辦理該房產(chǎn)的貸款手續(xù)。合同還約定了逾期付款和逾期交房的違約責(zé)任。

　　合同簽訂當(dāng)天，張某給付于某定金3萬(wàn)元。2017年3月15日涉案房屋通過(guò)存量房房源核驗(yàn)。2017年3月19日，雙方約定共同辦理貸款手續(xù)。因于某不同意在未收到首付款的情況下簽署二手房首付款已交付確認(rèn)函，貸款未辦理成功。

　　2017年3月21日，雙方再次約定辦理貸款手續(xù)。當(dāng)日，張某及中介公司要求于某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將首付款由原來(lái)的92萬(wàn)元降低為54萬(wàn)元，于某認(rèn)為此行為違反原合同約定且涉及合同重大變更，張某的行為已構(gòu)成違約，于某不同意簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，貸款手續(xù)未辦理成功。

　　2017年3月36日，北京市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，張某無(wú)法依照合同約定辦理銀行貸款，無(wú)能力一次性支付全款。故訴至法院，要求：一是解除張某和于某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;二是判令于某返還張某購(gòu)房定金3萬(wàn)元;三是判令于某支付張某解除合同違約金12.7萬(wàn)元。

　　于某不同意解除合同，他認(rèn)為，張某提起此次訴訟的真實(shí)原因是張某沒(méi)有能力付款，無(wú)法繼續(xù)履行合同。新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)購(gòu)房人的貸款進(jìn)行了限制，導(dǎo)致張某買(mǎi)房資金籌措方面困難，張某應(yīng)自籌剩余款項(xiàng)。

　　【法院判決】法院審理后認(rèn)為，涉案房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用于商務(wù)辦公，屬于調(diào)控范疇，根據(jù)調(diào)控政策規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的購(gòu)房貸款。涉案合同明確約定部分購(gòu)房款以貸款方式支付。所以，法院認(rèn)定該調(diào)控政策對(duì)本案合同的履行確實(shí)產(chǎn)生影響。根據(jù)合同約定房屋總價(jià)款為127萬(wàn)元，買(mǎi)方擬申請(qǐng)貸款數(shù)額為35萬(wàn)元，依房屋總價(jià)款數(shù)額與貸款數(shù)額的比例計(jì)算，采用貸款方式支付的款項(xiàng)已接近總價(jià)款數(shù)額的三成。于某并未提交證據(jù)證明張某有充分的履行能力，所以應(yīng)該認(rèn)定調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)到足以影響張某履行能力的程度。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同距離調(diào)控政策的頒布僅19天，而根據(jù)存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同的交易流程，合同簽訂后，還需要進(jìn)行房屋核驗(yàn)和購(gòu)房資質(zhì)審核并辦理網(wǎng)簽手續(xù)后，才能辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。銀行貸款審批也需要一定的周期。所以，難以認(rèn)定本案合同受調(diào)控政策的影響，是因?yàn)橐环疆?dāng)事人的原因致使合同處于遲延履行狀態(tài)。買(mǎi)賣(mài)雙方的行為均不構(gòu)成違約。所以，法院判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并由于某返還張某定金3萬(wàn)元。

　　【上海律師提示】房地產(chǎn)調(diào)控政策具有公共政策的性質(zhì)。如果買(mǎi)受人確實(shí)因?yàn)檎{(diào)控政策不能按預(yù)期辦理按揭貸款的，依據(jù)公平原則，其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求應(yīng)得到支持，同時(shí)出賣(mài)人應(yīng)退還定金和已付購(gòu)房款。但是，如果出賣(mài)人能夠證明買(mǎi)受人有充分履約能力，買(mǎi)受人不得以此為由解除合同。如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)約定期限能夠?qū)嶋H履行，而因?yàn)橐环疆?dāng)事人的原因致使合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于調(diào)控政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，那么違約方就應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。

三、“限購(gòu)”致買(mǎi)賣(mài)合同已解除，買(mǎi)方要求退還居間費(fèi)

　　【案情回顧】2017年3月18日，趙某(買(mǎi)受方)、賈某(出賣(mài)方)與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(居間方)簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，約定出賣(mài)方與買(mǎi)受方同意居間方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜提供有償居間服務(wù)。在簽訂居間合同前，居間方已經(jīng)多次向買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方就購(gòu)房事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，趙某購(gòu)買(mǎi)賈某位于北京市房山區(qū)某商業(yè)辦公樓5層3單元522號(hào)房產(chǎn)一套，房屋總價(jià)款197萬(wàn)元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬(wàn)元。合同簽訂后，趙某向中介公司支付了三萬(wàn)元居間費(fèi)。2017年3月26日，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。趙某因不能辦理貸款無(wú)法繼續(xù)履行合同。趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。

　　中介公司不同意趙某的訴訟請(qǐng)求。中介公司表示，趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而且居間方完全履行了居間合同約定的義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話(huà)，由違約方支付居間費(fèi)。如果沒(méi)有違約方，買(mǎi)賣(mài)雙方也需要支付必要的費(fèi)用。

　　【法院判決】法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因限購(gòu)政策出臺(tái)趙某不能辦理貸款，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付。這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法履行并已解除。所以居間服務(wù)合同的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，在此過(guò)程中實(shí)際付出了人力、物力、財(cái)力等，支出了必要的費(fèi)用。買(mǎi)受方應(yīng)負(fù)擔(dān)中介公司在促成雙方房屋買(mǎi)賣(mài)中支出的必要費(fèi)用。所以根據(jù)公平原則、合同約定及具體履行情況，法院判決中介公司退還趙某居間費(fèi)二萬(wàn)五千元。

　　【上海律師提示】當(dāng)前二手房房屋買(mǎi)賣(mài)大多是通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買(mǎi)賣(mài)雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方。居間方指導(dǎo)、撮合雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，就已經(jīng)完成了最主要的居間義務(wù)。即使買(mǎi)賣(mài)雙方在后續(xù)履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會(huì)按照約定收取居間費(fèi)。

　　本案中，因無(wú)法辦理銀行貸款，買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)能力受限，已無(wú)法繼續(xù)履行合同。買(mǎi)賣(mài)雙方已協(xié)商解除合同，且對(duì)合同的解除都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。在此情況下，如果居間方依然按照原合同的約定足額收取居間費(fèi)，對(duì)負(fù)擔(dān)方明顯不公平。根據(jù)公平原則，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用后返還居間服務(wù)費(fèi)。關(guān)于支出費(fèi)用的范圍，應(yīng)參考居間服務(wù)合同及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行階段、中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中實(shí)際支出的人力、物力、財(cái)力等具體情況綜合考慮。若因房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)雙方因新政出臺(tái)無(wú)法繼續(xù)履行合同，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

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