上海房產(chǎn)律師_夫妻一方賣房簽的合同有效嗎?
在房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。一般我們認為夫妻一方賣房簽的合同是無效的。但是凡事都有特例，并不是夫妻一方賣房簽的合同都是無效的。那么，怎樣認定夫妻一方賣房簽訂的合同是否有效呢?上海房產(chǎn)律師結合最高法觀點，回答如下：
婚姻法司法解釋(三)第11條規(guī)定了關于夫妻共同共有房屋的出售問題。在司法實踐中，許多實質(zhì)上由夫妻雙方共同共有的房屋在進行房屋登記時登記在了夫妻一方名下。雖然房屋登記在夫妻一方名下，只要是夫妻關系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)所購買的房屋就屬于夫妻雙方共有的財產(chǎn)，是否在房產(chǎn)證上加上另一方的名字，對雙方的權利義務沒有影響。
實踐中，夫妻一方在與第三人商定賣房時，可能與配偶進行過商議，也可能沒有進行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂之后，賣房人的配偶作為房屋共有人，以賣房人未經(jīng)其同意為由請求確認已簽訂的房屋買賣合同無效。
另外還有一種普遍的情況，即對于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事，其配偶是知道的，但是房屋買賣合同簽訂之后，由于房屋價格上漲而反悔，其配偶以未經(jīng)其同意為由請求確認房屋買賣合同無效。這兩種情況都涉及夫妻內(nèi)部權利義務關系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權利義務關系的處理問題。
我們認為，夫妻之間的權利義務的確值得關注，但是在外部權利義務關系與內(nèi)部權利義務關系發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護外部權利義務關系。
經(jīng)過調(diào)研，我們認為應當按善意取得制度來處理該類問題，因此我們作出了婚姻法司法解釋(三)第11條第1款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個條件：
第一，第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;
第二，買受人支付了合理對價;
第三，買受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)。
也就是說在這三個條件均已具備的情況下，不應當認定夫妻一方賣房簽的合同是有效的
當然，如果夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護善意第三人利益后，可能確實損害了出賣人配偶的權利，為此，我們制定了婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
以上就是上海房產(chǎn)律師對于夫妻一方賣房簽的合同有效嗎?這一問題的解答。如果對于夫妻擅自賣房的行為，還有其他的疑問，可以隨時找上海房產(chǎn)律師進行在線咨詢。
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