上海房屋買(mǎi)賣(mài)律師解析借名買(mǎi)房糾紛案。

　　【原告訴稱(chēng)】

　　周向法院提起訴訟：要求F公司協(xié)助辦理某房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。事實(shí)和理由：2003年11月15日，周某華與F公司簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)合同。合同規(guī)定，周某華以每平方米5880元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了F公司開(kāi)發(fā)的第一套房子，總價(jià)為293385元。根據(jù)合同規(guī)定，周某華的首期款為143385元，余額以銀行個(gè)人住房貸款的形式支付。到目前為止，周某華已經(jīng)支付了所有的房?jī)r(jià)，F(xiàn)公司也按照合同交付了房子，周某華一直居住到現(xiàn)在。由于F公司多次更名和法定代表人，周某華未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記?，F(xiàn)在向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院支持。

　　【被告辯稱(chēng)】

　　F公司辯稱(chēng)，他們不同意周的主張，原因如下：

　　1.F公司和周華沒(méi)有建立房屋銷(xiāo)售合同，雙方簽訂的合同不是真正的意圖。

　　2.F公司由于財(cái)務(wù)困難，周的兄弟周軍以周的名義簽訂了房屋銷(xiāo)售合同，通過(guò)銀行貸款給F公司，周華沒(méi)有支付房屋款。

　　3.貸款后，F(xiàn)公司一直在償還每月的銀行貸款，支付總額約80萬(wàn)元。后來(lái)，由于資金短缺，銀行向法院起訴了周華和F公司。由于房?jī)r(jià)上漲，周華可能被列入破壞信任的名單，他將償還剩余的銀行貸款。F公司同意歸還周償還的銀行貸款。

　　4.F公司因債務(wù)問(wèn)題將房屋抵押給他人，對(duì)周某華的入住情況一直不知情。此外，F(xiàn)公司反訴要求周某華將涉案房屋返還。

　　周某華以訴說(shuō)理由不同意F公司的反訴請(qǐng)求。

　　第三人周某軍說(shuō)，當(dāng)周某華買(mǎi)房時(shí)，周某軍并沒(méi)有借名買(mǎi)房，周某軍只是為周某華買(mǎi)房，同意周某華的訴訟。

　　【本院查明】

　　1.F公司是開(kāi)發(fā)商，黃某是該公司的法定代表人。后來(lái)，該公司改為本案的被告，即F公司。周某軍和周某華稱(chēng)他們?yōu)樾置谩?

　　2.涉及的房屋性質(zhì)為商品房。這所房子沒(méi)有抵押，也沒(méi)有被查封。

　　3.2003年11月15日，周某華與F公司簽訂認(rèn)購(gòu)合同，約定周某華以每平方米5880元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)F公司開(kāi)發(fā)的1號(hào)房，建筑面積498.96平方米，總價(jià)293385元。合同附件(包括室內(nèi)外裝修、家具、家電等設(shè)備)中約定了三對(duì)房屋的裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)合同附件四，周某華的首付為1433885元，余額為150萬(wàn)元。

　　2003年12月3日，周某華、F公司與銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀行)簽訂了《個(gè)人住房貸款合同》，合同約定，自2003年12月3日至2023年12月2日，周某華為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋貸款150萬(wàn)元，每月償還本息金額為9932.51元。

　　4.2012年6月28日，本行以金融貸款合同糾紛為由向本院提起訴訟，要求周某華和F公司償還上述貸款本金、利息、罰息和律師費(fèi)，周某華未出庭答辯。2012年9月12日，本院判決規(guī)定，周某華已償還涉案房屋抵押貸款本息92個(gè)月。截至2012年6月6日，他仍欠銀行貸款本金1106298.05元，利息及罰息50196.27元。根據(jù)本行提供的2012年6月6日還款憑證，周某華償還本行本金，利息及罰息共計(jì)1156494.32元。

　　判決主要內(nèi)容如下:

　　個(gè)人住房貸款貸款合同終止；被告F公司根據(jù)貸款合同約定對(duì)本判決的付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；被告F公司在承擔(dān)本判決的連帶擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向被告周某華追償。

　　5.庭審期間，F(xiàn)公司提供銀行存折和還款憑證，以周某華的名義償還抵押貸款。確認(rèn)合同簽訂后，F(xiàn)公司持有上述銀行存折，償還涉案房屋抵押貸款92個(gè)月。經(jīng)法院詢問(wèn)當(dāng)事人，確認(rèn)2012年6月6日還款憑證為周某軍代周某華還本，利息及罰息共計(jì)1156494.32元。

　　6.在訴訟中，經(jīng)過(guò)法院的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，涉案房屋目前被周某華委托他人占用，房屋裝修和設(shè)備與合同基本一致，周某華表示沒(méi)有裝修房屋。

　　房屋物業(yè)及水費(fèi)由周氏兄弟姐妹交付。

　　訴訟中，當(dāng)事人對(duì)以下證據(jù)和事實(shí)存在較大分歧。

　　1.支付涉案房屋的購(gòu)房款。

　　第一次庭審時(shí)，周某華提交了F公司2003年11月24日的證明，內(nèi)容為:周某華在1號(hào)樓支付了498.96平方米的房款，在建行的抵押貸款由F公司償還。特此證明。此外，周某華提供了一份首付發(fā)票副本。

　　由于上述證明不符合按揭貸款購(gòu)房的交易習(xí)慣，法院詢問(wèn)了周某華代理人關(guān)于首付、房屋交付、按揭貸款償還等重要事實(shí)的情況。代理人未能作出答復(fù)，法院命令周某華本人出庭接受詢問(wèn)。在詢問(wèn)周某華后，周某華表示，他只是簽訂了購(gòu)房合同，其他事項(xiàng)不清楚。他在簽訂合同的當(dāng)天支付了首期款，然后支付了兩次購(gòu)房款。事實(shí)上，這是一筆全額購(gòu)房款。由于時(shí)間長(zhǎng)，三筆購(gòu)房款的收據(jù)已經(jīng)丟失。在此期間，由于F公司的法定代表人黃與周某軍關(guān)系良好，F(xiàn)公司資金緊張。經(jīng)協(xié)商，將原來(lái)的全額購(gòu)房合同改為抵押貸款購(gòu)房合同，貸款給F公司，貸款由F公司償還。

　　針對(duì)周某華在訴狀中聲明的購(gòu)房方式與后審中聲明的購(gòu)房方式之間的矛盾，周某華的代理人表示，在起訴期間，周某華不清楚購(gòu)房的具體情況，因此，他主張以抵押貸款的形式支付購(gòu)房款。后來(lái)，他發(fā)現(xiàn)了2003年10月24日的證據(jù)，重新整理了事實(shí)，并將其改為全額購(gòu)房，抵押貸款本質(zhì)上與購(gòu)房無(wú)關(guān)。全額購(gòu)房是事實(shí)上的合同，沒(méi)有書(shū)面合同。

　　F公司不承認(rèn)首付發(fā)票的真實(shí)性。根據(jù)2003年11月24日的證明，周沒(méi)有支付購(gòu)房款，并向周出具了銀行貸款證明。

　　2.關(guān)于周某華、周某軍及F公司是否存在以房、車(chē)換涉案房屋的事實(shí)。

　　根據(jù)法院的記錄，F(xiàn)公司在案件審理過(guò)程中表示，周同意用房屋和車(chē)輛車(chē)輛更換涉案房屋，但實(shí)際上沒(méi)有履行。F公司敦促周某華辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，用于辦理銀行抵押手續(xù)，但周某華沒(méi)有配合。在審判期間，涉案房屋仍由F公司控制。F公司同意協(xié)助銀行辦理產(chǎn)權(quán)證和抵押手續(xù)，并同意銀行的主張。在本案中，法院重點(diǎn)審理貸款糾紛，沒(méi)有將房屋買(mǎi)賣(mài)作為本案審理的重點(diǎn)。

　　周某華否認(rèn)與F公司存在房屋，車(chē)輛置換涉案房屋。

　　周某軍說(shuō)，由于時(shí)間長(zhǎng)了，是否以房、車(chē)換涉案房一事已不清楚。

　　3.關(guān)于當(dāng)事人對(duì)涉案房屋的占有和交付。

　　周某華和周某軍表示，2005年房屋建成后，F(xiàn)公司即將向周某華交付涉案房屋，因?yàn)榉课輿](méi)有集中供暖，一直處于閑置狀態(tài)，只是偶爾派人去看看。

　　F公司表示，沒(méi)有將房屋交付給周某華，周某華在2012年8月之前沒(méi)有入住，之后F公司也不知道周某華擅自入住涉案房屋。

　　【裁判結(jié)果】

　　1、2003年11月15日，周某華與F公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效；

　　二、本判決生效后七日內(nèi)，周某華將房屋騰退F公司；

　　三、駁回周某華的主張。

　　周某華要求F公司就涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。周某華繼續(xù)占用涉案房屋，沒(méi)有正當(dāng)理由，故對(duì)于F公司要求周某華返還房屋的反訴請(qǐng)求，法院予以支持。

　　庭審中，經(jīng)詢問(wèn)，周某軍認(rèn)為代周某華償還的銀行貸款本息由周某華主張權(quán)利，自己只是代為出資。經(jīng)法院釋明，周某華不在本案中就償還的銀行貸款本息主張權(quán)利，堅(jiān)持另行起訴，當(dāng)事人可以就本判決未盡事宜另行處理。如遇此類(lèi)糾紛，可以在線咨詢上海房屋買(mǎi)賣(mài)律師。

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