評估公司談判時應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　1、不要去占小便宜。評估師經(jīng)常會為了各種目的，幫助企業(yè)虛構(gòu)或添加一些數(shù)據(jù)，例如機(jī)器數(shù)量加一臺，廠房門面加一塊這樣，將給企業(yè)評估報估提高一點(diǎn)，但這些都是有可能埋下伏筆，要注意。

　　2、不賄賂評估公司。有的企業(yè)有時為了讓評估公司更多一些，寫一些附加條件，就賄賂評估公司，這是我們不贊成的。即使估估公司不是政府工作人員，但索取賄賂也會受到處分，并可能對后續(xù)賠償談判產(chǎn)生不利影響。

　　3、應(yīng)充分說明企業(yè)的不動產(chǎn)和附屬物的特殊性，即企業(yè)的特殊性，應(yīng)向評估公司說明。例如拆遷企業(yè)是加油站，或者是特殊行業(yè)，專利、附屬設(shè)施特別多、精密儀器很高端的企業(yè)，在這一塊評估估值和評估方案完全可以區(qū)分開來。

　　4、簽發(fā)任何文字都要謹(jǐn)慎簽字。例如評估師要你出具一份承諾書、保證書，或者你自己寫評估單、報估單，這些需要簽字的地方都要慎重簽字，如果企業(yè)主簽了字就變成對方拿著的一個手續(xù)和手段，到最后你要自己寫評估單、報估單，這些都要慎重簽字。

　　5、經(jīng)營程序合法。手持土地證、房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、一些稅票等，不要隨便去評估公司，因?yàn)槲覀冊?jīng)在案件代理中遇到過，把這些給評估公司以后，當(dāng)訴訟糾紛出現(xiàn)時，評估公司說這些東西丟了，或者是一些稅票不退還給評估公司，因?yàn)槲覀円呀?jīng)在這個案例中遇到了，把這些給評估公司以后，評估公司就會把這些證據(jù)交給評估公司。

　　對委托單位及公司事務(wù)進(jìn)行評估

　　第一，區(qū)別在于拆遷中對峙的兩個主體，征收人和被征收人，實(shí)際案件中聘請評估公司征收人一般占多數(shù)，因?yàn)樵u估公司的資質(zhì)是需要拆遷雙方共同認(rèn)可的，企業(yè)自己的資質(zhì)需要拆遷雙方共同認(rèn)可，不具有法律上的效力。這就是說，常常是拆遷方，即政府部門或村民委員會委托的評估公司，由他們來支付評估公司的費(fèi)用，評估公司為他們來服務(wù)。然后大家心里都很清楚，誰付錢給誰，或者說一句最直截了當(dāng)?shù)脑?，誰付錢給我，我就聽誰的。由于這些部門都是委托評估公司，那么委托評估的事項(xiàng)就確定了，評估的最后決定權(quán)掌握在誰手中，大家心里也就不清楚了。因此，企業(yè)作為被征收人被拆遷人，所委托的評估公司，自然也是對企業(yè)負(fù)責(zé)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，精心打造合理、合適的評估方式。
 

　　評估時可能出現(xiàn)的陷阱

　　評估過程中有許多陷阱，例如，評估時沒有計算地下設(shè)備，往往地下有許多東西像管道電纜，評估公司稱無法評估，其實(shí)這也是一種說辭，只要企業(yè)提供清單，這些都是可以評估的。例如，自己測量的企業(yè)本身就是15米長，評估公司說可以給移動尺子，量成17米，企業(yè)就占了一點(diǎn)便宜。不過吳少博律師事務(wù)所提醒大家，在進(jìn)行評估時，千萬不要掉進(jìn)這些陷阱中，因?yàn)橐坏┠阕プ×诉@些便宜貨，掉進(jìn)陷阱，你可能會付出更多，代估更大，就像俗語說的“撿芝麻丟了西瓜”。此外，吳少博還談到了許多評估方法的選擇以及如何選擇合適的評估方法，在實(shí)際拆遷案件中，拆遷方最喜歡使用的還是成本法，但590號令明確規(guī)定了，拆遷方在評估過程中往往傾向于采用高估估法，但590號令明確規(guī)定了評估企業(yè)在評估過程中故意繞開了高估高的評估方法，給企業(yè)一個評估低的評估方法，這也是評估中存在的陷阱。

　　評估任務(wù)和目標(biāo)

　　例如濟(jì)南一宗案件，我們的律師在與評估公司溝通時，評估公司直言不諱，不管你們這個企業(yè)有沒有土地使用權(quán)和土地證，因?yàn)槲医邮苷袝r，政府只讓我評估地上附著物和企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失，沒有讓我評估土地的估值。正因?yàn)槿绱耍覀冋f政府部門、村委會或相關(guān)的征收主體，在委托評估公司做這些事情時，其委托項(xiàng)目是有限的。此項(xiàng)僅委托評估公司，或僅委托少數(shù)評估公司，其他的不需要評估，政府應(yīng)自行制定政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　眾所周知，各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是真實(shí)的，國家是沒有的，當(dāng)?shù)卣约褐贫?biāo)準(zhǔn)，規(guī)定廠房怎么賠，土地使用權(quán)怎么賠，賠多少。各國相關(guān)法律規(guī)定的是賠償程序，例如，賠償要由雙方協(xié)商，選擇評估機(jī)構(gòu)，然后由評估機(jī)構(gòu)選擇合適的評估方法進(jìn)行評估，國家對這些程序和程序加以規(guī)范，而且資金數(shù)額沒有規(guī)定。多少錢，所謂直接公布的數(shù)字，一平米多少錢，都是當(dāng)?shù)卣蛘魇辗揭?guī)定的，其實(shí)原則上沒有法律依據(jù)。反之，評估公司受權(quán)后，就要達(dá)到自己的目的，其目的就是要在某一段時間內(nèi)入廠測量，評估到位，至于拆遷雙方談判怎么談，最后如何補(bǔ)償，這不是評估公司的問題。評估公司的目標(biāo)是進(jìn)入工廠、測量區(qū)域、統(tǒng)計設(shè)備數(shù)量、計算帳目等，然后再把這件事轉(zhuǎn)交給政府或拆遷公司，那么評估公司的任務(wù)就是完成了，所以說有一定的階段性目的在。

　　對企業(yè)征收拆遷過程中，評估是其重要環(huán)節(jié)之一，企業(yè)的地面附著物估值多少，機(jī)器設(shè)備折損費(fèi)，企業(yè)搬遷費(fèi)用需要多少等等，都要有具體、明確的數(shù)字，而這個數(shù)字不是拆遷方或者被拆遷企業(yè)隨口報一個就能夠有說服力的評估。這一點(diǎn)講得少了，企業(yè)可以拿到多少拆遷補(bǔ)償款，大了點(diǎn)說事關(guān)企業(yè)生死存亡，所以評估結(jié)果對企業(yè)至關(guān)重要，因此企業(yè)在征收拆遷過程中如何與評估公司進(jìn)行談判交流是很多企業(yè)主想知道的問題。上海市拆遷評估案律師（l）


 

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