上海咨詢拆遷律師帶大家了解一下拆遷方違約的維權(quán)方法！

　　一、拆遷人未經(jīng)被拆遷人同意，或未經(jīng)法定程序，單方面變更安置協(xié)議，隨意變更約定的安置地點、房屋結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯責(zé)任原則，追究拆遷人的違約責(zé)任。協(xié)議對違約金有約定的，從約定，無約定的以造價為計算依據(jù)，計算遲延履行滯納金。

　　1、如果拆遷人單方面縮小約定安置面積的，無法補足時，應(yīng)按照商品房價格向被拆遷人折算補償。如果拆遷人擴大約定安置面積，超過的部分，拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)建筑安裝工程費用。

　　2、如果拆遷人擅自變更樓層的，能夠按照約定樓層進行調(diào)整的，應(yīng)予調(diào)整，沒辦法調(diào)整的，由拆遷人以三樓為基準(zhǔn)，每增高或降低一層，增加安置建筑安裝工程造價的百分之三的補償費用，付給被拆遷人或按市場商品房差價予以補償。

　　3、如果拆遷人擅自變更約定安置地點的，能夠恢復(fù)原約定地點的，按照原約定地點安置，無法按原約定地點安置的，可以在征得被拆遷人同意的基礎(chǔ)上進行異地安置或重建。但是，如果被拆遷人不同意的話，可以責(zé)令拆遷人按照商品房價格進行結(jié)算或購買商品房予以安置。

　　4、如果拆遷人擅自變更安置房結(jié)構(gòu)的，能按照原設(shè)計恢復(fù)原結(jié)構(gòu)的，責(zé)令其恢復(fù)原結(jié)構(gòu)進行安置，若被拆遷人不同意的話，拆遷人應(yīng)當(dāng)以略高于恢復(fù)原結(jié)構(gòu)的價格費用予以補償或結(jié)算。

　　二、拆遷人延期交付或沒有按照約定向被拆遷人辦理置換房屋的產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金。房屋拆遷補償安置協(xié)議對違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補償安置協(xié)議對違約金沒有約定的，按照房屋的市場價值，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。
 

　　三、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置。

　　而拆遷人卻將該補償安置房屋另行出賣給第三人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

　　第八條　具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。被拆遷人可以選擇如何維護自己的權(quán)益。

　　四、如果拆遷人與被拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中只對補償方式、安置用房面積、過渡期等內(nèi)容進行約定，而沒有對協(xié)議的標(biāo)的物即補償安置用房的位置、用途進行明確具體的約定，在與其他房屋買賣合同發(fā)生沖突時，應(yīng)適用一般房屋買賣合同的有關(guān)規(guī)定，按普通債權(quán)給予保護。
 

　　不管選擇哪種補償方式協(xié)議中都應(yīng)該包括以下基本內(nèi)容：

　　1、選擇的補償方式，明確寫明拆遷戶是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)置換。

　　2、不管哪種補償方式都應(yīng)當(dāng)詳細(xì)明確寫明關(guān)于人民幣有關(guān)的條款和安置房有關(guān)的信息。

　　3、寫明拆遷戶搬遷的期限、臨時過渡的方式（自租或提供安置房）、過渡時間。

　　4、因為拆遷涉及到的搬遷、臨時過渡、停產(chǎn)停業(yè)費（一切因拆遷造成的費用）應(yīng)當(dāng)明確寫明，注明支付時間和支付方式。

　　5、違約后的責(zé)任承擔(dān)和出現(xiàn)問題后的解決方法。

　　6、雙方共同約定的其他內(nèi)容。
 

　　簽訂協(xié)議時應(yīng)當(dāng)注意的

　　1、查看協(xié)議主體是否正確

　　不是誰都可以作為協(xié)議主體和拆遷戶簽訂協(xié)議，只有法律規(guī)定的主體才可以，一般是市縣級ZF。

　　2、重要信息是否詳細(xì)明確

　　剛才提到的協(xié)議的內(nèi)容中，只要涉及到補償款、房屋面積等條款的，都應(yīng)當(dāng)既詳細(xì)又明確的寫明，比如補償金額、支付時間、支付方式、安置房屋的位置、面積、裝修、戶型等，有很多拆遷戶只關(guān)注了補償金額，疏漏了支付時間，導(dǎo)致拆遷戶補償遲遲拿不到。

　　3、查看違約后的責(zé)任是否約定

　　這是很容易忽視的地方，如果規(guī)定了拆遷方違約后將負(fù)責(zé)什么樣的責(zé)任，這樣拆遷戶就可以更好的督促對方履行義務(wù)。

　　4、查看補償協(xié)議中是否存在不對等、不公平對自己不利的條款。

　　5、協(xié)議簽訂后是否經(jīng)過公證程序。

　　拆遷補償協(xié)議內(nèi)容直接關(guān)乎著拆遷以后的生活狀況，拆遷律師提醒廣大的拆遷戶朋友，在簽訂補償協(xié)議之前，應(yīng)當(dāng)對補償協(xié)議有全面的了解，將后續(xù)風(fēng)險降到最低的情況下才可以簽字，總之協(xié)議無小事，要么不簽，簽了就代表認(rèn)可后續(xù)再想維權(quán)幾乎不可能。上海咨詢拆遷律師

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