上海市房產(chǎn)律師事務(wù)所據(jù)悉本案是房屋買賣合同糾紛。系爭(zhēng)房屋原登記在爺爺、奶奶和孫子名下，屬三人共有。2016年5月，三人作為出賣方與原告簽訂買賣合同時(shí)，孫子屬無(wú)民事行為能力的未成年人，爺爺代替孫子簽字。孩子父母與2014年離婚，孩子由父親撫養(yǎng)。孩子父親對(duì)涉案房屋買賣合同予以認(rèn)可。孩子母親認(rèn)為，涉案房屋買賣合同必須經(jīng)父母雙方同意，現(xiàn)母親未予追認(rèn)，涉案房屋買賣合同侵害未成年人合法權(quán)益，要求確認(rèn)合同無(wú)效。

　　一審查明

　　顧某1系章某與顧某2之子。2013年11月13日，顧某2（乙方）之父顧某代理顧某2與上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局（甲方）簽訂《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定對(duì)上海市虹口區(qū)XX路XX弄XX號(hào)房屋進(jìn)行征收，安置獲得包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的三套房屋。

　　2014年11月20日，顧某2與章某簽訂自愿離婚協(xié)議書，約定：顧某1歸顧某2；雙方確認(rèn)無(wú)財(cái)產(chǎn)分割無(wú)糾紛；雙方婚后無(wú)債務(wù)、債權(quán)。

　　2016年5月1日，顧某、孫某、顧某1（出賣方、甲方）與勵(lì)某、周某（購(gòu)買方、乙方）簽訂《動(dòng)遷房買賣定金協(xié)議》，約定，乙方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總房?jī)r(jià)116.3萬(wàn)元，乙方于簽訂協(xié)議當(dāng)日支付定金5萬(wàn)元，于2016年5月8日簽買賣合同交房當(dāng)日支付首期房款101.3萬(wàn)元，于產(chǎn)權(quán)證下來(lái)辦理公證當(dāng)天支付第三筆房款10萬(wàn)元。合同落款處甲方簽名為“孫某代顧某”。當(dāng)日，孫某出具收款收據(jù)，載明收到勵(lì)某、周某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋定金5萬(wàn)元。

　　2016年5月9日，顧某、孫某、顧某1（出賣方、甲方）與周某、勵(lì)某（買受方、乙方）及上海A有限公司（見證方、丙方，以下簡(jiǎn)稱瑞鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）簽訂《動(dòng)遷房買賣合同》，約定，乙方以116.3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，于2016年5月9日前支付第一筆房款106.3萬(wàn)元（包含定金5萬(wàn)元），甲方在收到該筆房款后將房屋轉(zhuǎn)移交付給乙方使用，待該房屋產(chǎn)權(quán)在交易限制期滿后完成房屋交易過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日，乙方再支付尾款10萬(wàn)元。合同落款處顧某1的簽名為顧某代簽。當(dāng)日，孫某出具收款收據(jù)，載明收到勵(lì)某、周某支付的系爭(zhēng)房屋房款101.3萬(wàn)元。系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已交付勵(lì)某、周某使用。審理中，勵(lì)某、周某同意于過(guò)戶當(dāng)日支付尾款10萬(wàn)元。

　　2016年5月14日，上海B有限公司經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)權(quán)利人（大產(chǎn)證）。2019年11月28日，孫某、顧某、顧某1經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)權(quán)利人。一審審理中，因顧某2被羈押于寶山監(jiān)獄，一審法院向其詢問(wèn)對(duì)本案的意見。顧某2表述，對(duì)于系爭(zhēng)房屋買賣事宜不知道，但是對(duì)顧某代顧某1簽合同的行為是認(rèn)可的。

　　一審審理中，瑞鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司員工許某到庭表示，其是系爭(zhēng)房屋買賣的經(jīng)辦人。2016年4月份，孫某到中介門店掛牌出售系爭(zhēng)房屋。后勵(lì)某、周某想要購(gòu)買，就房屋交易價(jià)格、交房及其他交易細(xì)節(jié)問(wèn)題都是許某通過(guò)電話與顧某2溝通的。因系爭(zhēng)房屋上有顧某1的名字，其還要求顧某2簽合同時(shí)到場(chǎng)簽字。2016年5月9日簽訂合同當(dāng)日，顧某2表示人在外地回不來(lái)，讓顧某代顧某1簽名，所以顧某1的名字是顧某代簽的。2017年7月份，許某還聯(lián)系過(guò)顧某2，要求其配合辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶事宜，顧某2表示沒有問(wèn)題，顧某2對(duì)于系爭(zhēng)房屋買賣是知情的，且交易條件都是按照顧某2的要求定的。
 

　　訴訟請(qǐng)求

　　勵(lì)某、周某向一審法院起訴，請(qǐng)求判令：顧某、孫某、顧某1將系爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利過(guò)戶登記至勵(lì)某、周某名下。
 

　　一審判決

　　一審法院認(rèn)為，顧某2雖未在動(dòng)遷房買賣合同落款處簽字，但其表示認(rèn)可顧某代顧某1簽字的行為，該表述系對(duì)動(dòng)遷房買賣合同的追認(rèn)，故勵(lì)某、周某與顧某、孫某、顧某1簽訂的動(dòng)遷房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，未損害顧某1的合法權(quán)益，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。勵(lì)某、周某已按約支付大部分房款，履行了付款義務(wù)，系爭(zhēng)房屋也已交付勵(lì)某、周某使用至今。根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，系爭(zhēng)房屋已允許上市交易?，F(xiàn)勵(lì)某、周某要求辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，符合雙方合同約定，于法不悖，予以準(zhǔn)許。勵(lì)某、周某同意于過(guò)戶當(dāng)日支付尾款10萬(wàn)元，符合合同約定，予以準(zhǔn)許。

　　一審法院據(jù)此上海市房產(chǎn)律師事務(wù)所依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款、1999年《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

　　一、顧某、孫某、顧某1于判決生效之日起十日內(nèi)，將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至勵(lì)某、周某名下；

　　二、勵(lì)某、周某于上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶當(dāng)日向顧某、孫某、顧某1支付尾款10萬(wàn)元。
 

　　上訴意見

　　顧某1上訴事實(shí)和理由：出售未成年人房屋，需要作為監(jiān)護(hù)人的父母雙方到場(chǎng)簽字，出具監(jiān)護(hù)身份的公證證明等。簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，章某已與顧某2離婚，顧某1的監(jiān)護(hù)人章某未在房屋買賣合同上簽字，顧某1的代簽人亦未持有監(jiān)護(hù)公證證明，故勵(lì)某、周某應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。買賣合同是效力待定的合同，顧某1的監(jiān)護(hù)人章某對(duì)該買賣合同不予追認(rèn)，該合同應(yīng)屬無(wú)效。

　　被上訴人勵(lì)某、周某辯稱，同意一審判決，請(qǐng)求予以維持。原審被告孫某、顧某未應(yīng)訴答辯。

　　二審判決

　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，本案是房屋買賣合同糾紛，系爭(zhēng)房屋原登記在顧某、孫某、顧某1名下，屬顧某、孫某、顧某1共有。2016年5月，顧某、孫某、顧某1作為出賣方與勵(lì)某、周某簽訂買賣合同時(shí)，顧某1屬無(wú)民事行為能力的未成年人，依法應(yīng)由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。依照法律規(guī)定，父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人，無(wú)民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人，故無(wú)民事行為能力的未成年人應(yīng)由其父或母代理實(shí)施民事法律行為。2014年11月，顧某2與章某離婚時(shí)，協(xié)議顧某1由顧某2撫養(yǎng)。審理中，顧某2作為顧某1的監(jiān)護(hù)人，對(duì)涉案房屋買賣合同未持異議，一審法院據(jù)此認(rèn)定涉案房屋買賣合同是合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并無(wú)不當(dāng)。

　　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同關(guān)系中，買受人支付合同對(duì)價(jià)從而取得房屋所有權(quán)，屬平等交易，交易本身并不存在損害任何一方當(dāng)事人，包括未成年人合法權(quán)益的問(wèn)題。房屋買賣后，顧某1基于系爭(zhēng)房屋原所有權(quán)人之一的權(quán)益物化為出售涉案房屋的房?jī)r(jià)款，故涉案房屋買賣合同亦不存在違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況，不違背公序良俗。

　　上海市房產(chǎn)律師事務(wù)所綜上所述，涉案房屋買賣合同的簽訂，符合有效民事法律行為的構(gòu)成要件。顧某1以涉案房屋買賣合同必須經(jīng)顧某1父母同意，現(xiàn)章某未予追認(rèn)，涉案房屋買賣合同侵害未成年人合法權(quán)益為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效，缺乏相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)，對(duì)顧某1的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。綜上所述，一據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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